欢迎来到米宅

微信登录

  楼市分析

新片区最缺的是人口,实质性“开闸放人”才是王道!

发表时间:2019-11-08  作者:夏良  来源:米宅长三角

武汉体育彩票中心在哪里 www.dqcvn.tw

1

以新片区之“名”,

行自贸港之“命”!



11月5日,第二届进博会开幕式上特别提到:中央对上海提出了3点开放要求。一年来,这些开放措施已经基本落实。其中,上海自由贸易试验区临港新片区已经正式设立,上海证券交易所设立科创板并试点注册制已经正式实施;长三角区域一体化发展已经作为国家战略正式实施;


临港新片区,被列到首位,足见临港新片区的重要地位,以及中央对临港新片区的高度重视。中央期许临港新片区要进行更深层次、更宽领域、更大力度的全方位、高水平开放,努力成为集聚海内外人才开展国际创新协同的重要基地、统筹发展在岸业务和离岸业务的重要枢纽、企业走出去发展壮大的重要跳板、更好利用两个市场两种资源的重要通道、参与国际经济治理的重要试验田,有针对性地进行体制机制创新,强化制度建设,提高经济质量。

 

说穿了,Hongkong之乱成就了深圳,中美贸易摩擦成就了上海。

 

对这座他曾经工作过的城市充满了厚爱,连续三年几乎同一时间到访考察,不断给上?!凹硬恕?,这是其他任何城市都无法企及的“隆恩”。

 

建国以来,对国家贡献最大,对中央最忠实的上海,作用将被无限放大。

 

要看清,中国未来的经济试验田和体制创新试验田都由上海主导,这是应对世界乱局的“破局”之道。而承载这一“试验田”角色的地方,无疑是临港。


早在去年4月,就有消息传出临港要设立中国首个“自贸港”,后来为了避免过于刺激香港,“自贸港”的标签被冠到了海南的头上,而临港,则创造性的用了“新片区”一词!

 

其实,明眼人都知道,海南应该叫“自贸岛”、“自贸省”更合适。真正称得上“自贸港”,未来能与香港、新加坡等全球“自贸港”相媲美的,只有上海、深圳这种量级的城市才般配!

 

中国已批复的18个自贸区(除海南岛外),面积清一色的被控制在120平方公里左右,唯独临港新片区,873平方公里,面积相当于0.8个香港,0.44个深圳,还尽是一马平川的平原。而且,滴水湖外侧,南汇嘴的滩涂上,每年长江入??诘哪嗌秤倩隼吹摹靶峦恋亍?,更是大自然恩赐给临港“日涨夜大”的厚礼!要知道香港和深圳“领土”的60%和68%都是不能住人的山地和郊野公园,因此,临港新片区可开发利用的面积比香港和深圳还要大。2018年,香港常住人口748万,深圳市实际居住人口更是达到了2102万。

 

临港新片区的目标很清晰,就是到2035年,在经济总量上,实现再造一个“新浦东”。2018年浦东的GDP总量是1万亿RMB,这是浦东开发开放近卅年来,从1990年的140万人口累积到2018年的550万(人口增长近4倍)所取得的。

 

临港到2035年若真实现经济总量再造一个“新浦东”,那么仅仅浦东新区+临港新片区的GDP,就能超越整个香港特别行政区的GDP,浦东+临港PLUS,又何尝不是与香港、新加坡比肩的全球性“自贸港”呢?


2

对比深圳、浦东,

临港路在何方?

 

临港新片区873平方公里范围内的浦东原南汇5镇+奉贤东部5镇,目前常住人口仅80万,其中核心区原南汇5镇常住人口仅30万,这个人口基数,比1979年设立经济特区时,深圳市(原宝安县)的31万人还少,更只有1993年成立浦东新区(原川沙县)时140万人的一半多一点!很难相信,到2035年,如果临港新片区没有个300万以上的人口规模,何言再造一个“新浦东”,或是“下一个香港”呢?

 

当然,高精尖的产业,是可以推高GDP的数字的,但是一个全球瞩目的新片区,新时代中国标杆性的新城,不能只有“造原子弹”的,没有“卖茶叶蛋”的,无商不成市,无人不成商!

 

深圳的成功,是特定年代、特定历史和国情背景下的产物,它背靠的是“举世无双”的香港,这一点,不要说临港、浦东了,全国乃至全球任何一个城市,都无法与这40年的深圳比“天时”、“地利”、“人和”!

 

深圳的成功,可以说是背靠香港,白手起家,敢闯敢拼,内引外联,市场经济,国退民进,科创先行等多种因素催化出来的成功,是“来了就是深圳人”经过两代人的努力,杀出来的一条血路,博出来的中国改革开放的样板!从某种意义上讲,中国再也不会出现第二个深圳!

 

浦东的成功,则更多的恩惠于上海这座超大型城市本身的转型与升级。要知道,在浦东开发开放之前的1990年,有着1300万人口,曾经贡献全国1/6GDP总量中国第一大工商业城市,居然没有一寸地铁,一条高架道路,黄浦江市区段没有一座大桥,人均居住面积只有6平米。

 

这座曾经远东第一大都会,在计划经济体制下“僵化”了40年的上海,各种大都市病积重难返。市民的出行难、住房难,城市污染,再就业(90年代上海传统的纺织、冶金产业结构大调整,出现大量的“下岗潮”)问题,都急需一个转型与突破的出口,浦东开发开放正是在这个历史进程中应运而生的!

 

浦东与上海传统市中心核心区,只隔开一条500米宽的黄浦江。上世纪90年代,一座座黄浦江大桥的贯通,一个个新兴工人新村的建成(南浦大桥成就了“由由新村”?!坝伞弊衷⒁馀┟窀姹鹋┨锍鐾妨?;杨浦大桥成就了“金杨新村”(当年上海的“网红”新村);徐浦、卢浦大桥成就了“三林城”(当年上海4大高尚居住示范区之一,后来的世博、前滩都在大三林地区)。有了这些隧桥,上海人旧有的“宁要浦西一张床、不要浦东一幢房”的观念开始转变。浦东新区的第一代移民,事实上是通过老上海人,从浦西迁居到浦东的“渡江战役”来完成的。

 

1998年中国第一高楼金茂大厦落成,1999年浦东国际机场建成,2000年首条跨江地铁2号线开通,2001年中国“入世”、中国首次承办的APEC会议在浦东召开,2002年申办世博成功……浦东开始成为新上海的城市名片。此时,浦东的陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区这“四大金刚”开始全面发力,助力上海完成了创新驱动、转型发展的大蜕变!

 

与此同时,1990-2010年的这二十年,得益于第三代领导集体多出于上海,以及世博会的申办,赢得了黄金20年的“城运”期,城市基础设施建设领跑全国(上海地铁运营里程实现了从0到世界第一的飞跃),常住人口激增(从1990年的1335万,激增至2018年的2423万,尤其是21世纪初十年,上海年均增长近70万人口,比现时中国人口增长最快的深圳还多),市民居住条件显著改善(从1990年人均居住面积6平米提高了到2018年的人均36平米,28年间翻了整整六倍)。

 

如今的临港,在“天时”上,很难与当年“杀出一条血路来”的深圳相提并论;在“地利”上,也没有“深圳背靠香港”那么大的优势(但也有面朝世界第一的洋山深水港,背靠实力最强的浦东新区之基?。?;在“人和”上,似乎也少了点当年“光脚的不怕穿鞋的”92派创业者的“血性”,以及“来了就是深圳人”或是当年上海敞开“蓝印户口+购房退税”,真正做到“海纳百川”的政策“机遇”!

 

但是,我们相信“时势造英雄”,一个时代有一个时代新的使命,一个时代有一个时代新的机遇,一个时代更有一个时代新的英雄!


3

新片区成立百日,

临港展现“加速度”!

 

临港新片区成立百日来,所有的节奏,可以用一个词来形容,那就是:加速度!

 

从8月6日官宣的那一刻开始,新片区就步入“加速器”;


10天后,一份涵盖人才、税收、住房、土地规划、产业集聚等方方面面内容的“临港50条”问世,震动市??;

9月20日揭牌满月,外国人才创新政策、自贸新片区金融业发展细则出台;

10月18日双满月之际,篇幅达1.5万字的新片区“1+4”产业政策发布,56条细则,被企业称作条条是干货,句句抵要害;

11月1日颁布新的人才政策:新片区部分核心人才、特殊人才可直接落户,人员居转户年限缩短至最低3年。

截至目前临港新片区新注册企业达到1329家,集中签约了62个项目,总投资超过260亿元;与16家重要金融机构、上海国有企业签订战略合作协议。临港正以惊人的速度,营造最优越的营商环境,汇聚世界级产业,包揽全球英才,集纳全球智慧。

 

在城市配套建设方面,临港的速度同样惊人:
1 机场联络线南延伸规划
未来滴水湖与浦东枢纽(浦东机场+上海东站)的交通距离将缩短到15分钟左右,与虹桥枢纽的交通距离将缩短到一个多小时。

2 机场联络线上盖368米双塔与CBD规划
将成为上海最高双塔、浦东除陆家嘴“三炷香”之外的最高建筑。

3 临港轨道交通系统规划

未来轨交21号线的延长线也会连接到临港新片区。 

4高速公路、快速路建设

10月28日刚刚开工的S3高速南延伸段和两港大道快速路西延工程,对临港板块是重大利好,将把陆家嘴至临港的开车通勤时间缩短为40分钟,张江至临港只需30分钟。

 

4

从吊足胃口到只字不提,

临港楼市定向微调细则“难产”!


临港的加速度,尤其是8月6日官宣时的一句“临港新片区将定向微调楼市调控政策,对于在临港工作的非沪籍人才购房,社保从要求满5年变为满3年,不再限制单身购房”吸引了很多看好未来上海发展的“无房票”新上海人,试图通过“临港”这一跳板,达到尽早安家上海的目标!

 

也奇怪,无论是820版的“临港50条”,还是1101版的“临港人才政策”,都对8月6日官宣时“定向微调楼市调控政策”的具体实施细则只字不提!


86官宣之后,刚一开始,还有一些临港新盘的售楼处,同意“满3不满5”,公司注册在临港的“准购房者”先付订金预留一套房源“占坑”,等相关细则出台后再办手续。

 

然而之后那么多“新政”细则都绝口不提楼市微调的事了,这让很多人都觉得,新政不会是简单的“限购撕开了一个口子”,上海不会放弃“房住不炒”,最后真正能受惠的,肯定还是落点服务于在临港工作的人才,很有可能要求不光公司在临港注册,还要求在临港交税,在临港生产,学历上可能至少也要求本科以上,地域上是先放开119平方公里先导区,还是873平方公里新片区全域使用?仅针对新房放开,还是二手房市场也全放开?这些,目前都还没有定论!于是,当初开放“占坑”的开发商,最近也在和购房者商洽退房协议了。

 

至于临港新片区的二手房市场,笔者调研了一圈,无论是先导区(滴水湖),还是拓展区(奉贤海湾),所有的中介店长的回答都是一致的,目前还是按照“社保5年+单身限购”的老政策办!

 

从成交量看来,今年的“金九银十”,整个上海楼市仍然不太活跃,9月,上海有大约70%的新推盘认筹数未过半;但临港板块却是个例外。8月新片区成立以来,临港的商品房市场迅速活跃起来,根据链家数据,今年第三季度,临港新城的新房成交量高举全市各板块第一,第三季度新房共成交2810套,成交均价27885元/㎡,套均总价296万元。但是好景不长,10月份的数据就出现了大幅下滑。而从去年年初至今,临港新城房价均价一直在23000-28000的区间内波动。除主城(滴水湖)之外的楼盘价格更低,很多项目的单价甚至20000元/㎡都不到,相比年初也没有什么涨幅。原因就在于,相比临港主城区(滴水湖)已经由相对完善的生活配套,其他区域配套稀缺,远离轨交,生活、出行严重不便!

 

说好的“临港楼市定向微调政策”迟迟没有下文,想进来的“没有房票”进不来,有房票的,即使临港蓝图再美好,也不能解决当下实际问题,自然也没有几个愿意牺牲生活质量,买到这里来当韭菜!


5

“三大任务”遭遇“两个严控”瓶颈,

这两年,新上海人安家上海太难了!

 

笔者老单位一同事,黑龙江知青返沪,几年前好不容易,拼劲小夫妻两家全部积蓄,在如今已划入临港新片区的奉贤海湾镇上买了套婚房,因为还要还月供,夫妻俩,一个工作在徐家汇,另一个在张江,每天上下班通勤在路上5个小时不说,更让他们苦不堪言的是,今年上海全面实施垃圾分类,他们小区定时每天早7点-9点、晚6-8点开放倒垃圾,他们现在已经彻底“不在家做饭”了,因为每天早出晚归,小区开放倒垃圾的时间,他们都不可能在家。其他生活垃圾,只好每天套好袋子,塞进书包,到了地铁站或是到公司再扔……

 

这就是新片区一对再普通不过的,在上海奋斗的新上海小夫妻的现实生活!每天即使不加班,都要朝六晚九,15个小时奔波在外面,三餐都各自在外面解决,这日子过得…… 


事实上,今日之上海,“三大任务(新片区、科创板、示范区)+一大平台(进博会)”正遭遇“两个严控”(2035年上?!白芄妗碧岢龅?035年常住人口要控制在2500万左右,建设用地规模要控制在3200平方公里以内)的瓶颈!截止2018年底,上海的常住人口已达到2423万,未来17年只有77万的人口增量(浦东2035年总规更搞笑,17年只有8万的人口增量),年均只有4.5万的增量指标,未来17年一共只有50平方公里不到的新增建设用地(一个临港新片区就划了873平方公里,一个张江国家自主创新示范区就划了94平方公里,一个虹桥国际开放枢纽就划了151平方公里)

还怎么搞“再造一个新浦东”的临港新片区?

还怎么搞长三角绿色生态一体化示范区?

还怎么搞张江国家自主创新示范区?

还怎么搞虹桥国际开放枢纽?

 

而对于想扎根上海,但没有房票的新上海人,如今也陷入了“没有房子娶不到媳妇 VS 没有结婚就没有房票”的死胡同!2016-2017年,上海持续两年人口负增长,直到2018年才重现微幅正增长,不能不说,是“两个严控”下,5年社保+单身限购的楼市政策在起作用。在上海成家立业短期无望的新上海人,只能选择离开,去杭州,去深圳,去其他更好创业落户的城市! 



6

“人民城市人民建”,

临港的症结在人口!


关键时刻,11月2日,在上海杨浦滨江考察时,道出的一句“人民城市人民建”,可谓把一座城市发展的原动力,真正说到了点子上!

 

改革开放之初,经历了文革十年浩劫思想禁锢的中国人民,在深圳杀出了一条血路来!1979年设立经济特区之初,深圳全市人口31万,到1992年小平南巡讲话时,268万,13年翻了9倍,2000年701万,2010年1037万,2018年实际人口2102万……我们难以想象,如果没有“来了就是深圳人”这样的开放、创新和包容,没有40年人口翻了70倍的“深圳速度”,40年前的这座小渔村,怎么可能以那么快的速度超广赶港,成为“粤港澳大湾区”龙头,成为全球瞩目的中国特色社会主义先行示范区?

 

浦东开发开放近卅年来,如果没有数以百万计的浦西市民迁居浦东,如果没有赶上上?;平?0年,新增1000多万常住人口的支撑,光靠陆家嘴那些世界500强企业的白领、金领,光靠张江那些造芯片,搞生物制药的“张江男”,又怎能成就今日之浦东?汤臣一品再高大上,也要快递小哥送外卖吧!搞原子弹的再牛逼,也要吃茶叶蛋吧!

 

如今的临港新片区也一样,造特斯拉的也不能不食人间烟火,造C919大飞机的,也不能总是住在员工宿舍,一辈子打光棍吧。临港不能光有高精尖的产业,不能只给本科以上的所谓“急需人才”开绿灯!按照现在这个逻辑,当年的马云、马化腾,还是会被临港拒之门外!

 

临港那么大,谁不想来看看?但是,临港能否真正建起来,关键在于人民,在于承载这座全新城市能否快速建立起来的人口基数!

 

如果临港只能吸引高精尖的“寡民”,不吸引大量接地气的“移民”,临港还是空中楼阁,过去10多年,临港经历的“几起几落”就己经是最好的证明!

 

临港是上海的,但似乎又不是上海的!依现有交通条件,无论自驾走高速还是搭乘轨道交通,临港到上海核心区70多公里,90分钟的单程距离。给人的“感官”是比从北京到天津,从广州到深圳,从上海到苏州还要远的!

 

临港又是足够大的,大到跟上海的西伯利亚似的!前面我已多次强调,临港主城区的人口,甚至比深圳设立经济特区时的人口还要少!这么大的临港,即使马上空降个300万移民过来,也只有现时深圳1/3的人口密度。那么还有什么理由,不尽快“开闸放人”,抓紧落实好“社保5年变3年、限购家庭变个人”这一己经官宣定调了的政策呢?

 

说实在的,即使现在马上放开临港5年变3年、限购家庭变个人,也不见得有多少人立马来临港买房,即使买了临港的房,也未必马上扎根,生活在临港。毕竟,临港的基础太薄弱了,离上海中心城太远了。现在人们对生活品质的要求,跟当年一无所有扎根深圳的早期创业者不能比,也跟当年一江之隔,摆个渡、过座桥就能到浦西的浦东第一代移民不好比!

 

因此,临港新片区要真正能做成功,从蓝图变成现实,任重而道远!

 

我们由衷的期望,主政临港的官员们,是时候“胆子更大一点,步子更快一点”了!想想当年深圳改革初期,主政广东的Xi zhongxun,比比当年浦东开放初期,主政上海的Zhu rongji,再对照“人民城市人民建”的最新讲话精神,搞清楚临港现在最需要的第一要素是人,是人口基数。

 

“无商不成市,无人不成商”,人口基数起来了,一座崭新城市的人气和框架形成的,依托创新的浦东,包容的上海,开放的中国,临港新片区又何愁起不来呢!

-END-

请关注《拥抱进博,共享未来》专题,聚焦上海未来4大热点区域

序篇:这场城市推介大会告诉你,投资上海认准这里就对了!

第1期:《新片区最缺的是人口,实质性“开闸放人”才是王道!》(本文)

第2期:《新片区、示范区两面夹击下的张江,路在何方?》

第3期:《预警,环沪最后一班财富快车正在驶来!》

第4期:《虹桥的进阶,能否成为下一个联洋、古北?》

(完)

责任编辑:冯磊

标签: 人口  新片区  
本文章原创自米宅旗下《米宅长三角》
调研分析上海、环沪、杭州、杭州湾、环杭等长三角区域的房地产市场,透析价值,发现洼地。
更多精彩内容请识别左侧二维码。

专注全球视野、财经视角下的不动产资产配置!

郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。