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  楼市分析

年关莅临,楼市破冰?

发表时间:2019-11-27  作者:峰回  来源:郑州楼市

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入冬,寒风瑟瑟!

距离2019年收官还有35天。

但是对于购房者来说,年底或许是入手房产的最佳时机。

因为楼市最困难的日子已经过去了,宽松的发令枪已经打响!
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金融政策破冰


长期看人口,中期看土地,短期看政策!

短期看政策,确切地说看的是金融信贷政策。

最近,在我的中介朋友圈里,看到这样一张图。


核心的思想就是,央行最新的货币政策执行报告中,删除了“房住不炒”的表述。

他们想表达的潜台词就是,看看中央要放松调控政策了,抓紧时间买房吧,要不然又是“年底不买房,一年又白忙”!

观察一个政策是否落地,最主要的一点就是,不要看他怎么说,而是要看他怎么做!

到底央行删除“房住不炒”的表述,仅仅是语言文字的表达形式,还是确有放松的意思呢?

让事实说话!

11月5日,央行发布公告,当日开展的中期借贷便利,也就是被戏称为麻辣粉(MLF)操作4000亿元,与当日到期的额度基本持平。

但让市场震惊的是,中标利率为3.25%,较上期下降5个基点。

暗示降息将会成为大概率事件。


11月18日,央行再次发布公告,开展了1800亿的逆回购操作,同时下调7天的逆回购利率到2.5%,同样也是下调了5个基点,为四年多以来首次下调公开市场逆回购操作利率。

对于商业银行来说,逆回购是短期的市场利率指标,MLF是中期的市场利率指标,央行在短短的时间之内,连续下调两个金融工具的利率。

央行放松金融政策含义不言而喻。

但直到此时,仍不能确认央行是否有放松房贷政策的意图。

于是11月20日的LPR利率调整就尤为重要了,因为他们的一举一动,真真切切的反映央行对房地产信贷的真实态度。

一年期LPR是实体经济贷款的参考利率,而五年期LPR利率则是房贷基准利率的重要参考指标。

1、短期利率和长期利率都没有下调。

说明央行对目前公开市场的利率表示满意。不过从近期的央行动作举措来看,概率不大。

2、短期利率下调,长期利率不变

这就表示央行依然在坚决实施房地产信贷隔离政策,对市场实行精准调控。

让短期贷款利率下调,有利于实体经济的发展,但严控信贷资金进入楼市兴风作浪。(前几次LPR调整均是如此)

3、长短期利率同时下调

5年期贷款利率下调,将会对楼市形成明显的利好。通过实际信贷调整,代表了房贷利率也将会正式进入下降周期。

11月20日,LPR改革后迎来第四次报价。

贷款市场报价利率为:

1年期LPR为4.15%,前值为4.2%。

5年期以上品种报4.8%,前值为4.85%。

两者均降低了5个基点,幅度很小,意义重大。


5年期的LPR历史首次降低,可以说(2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%)这是4年来,房贷基准利率的首次降息!
 

央行宣布5年期LPR下调,也就是房贷基准利率下降,将会是楼市行情的转折点。

当然,这或许不是很多中介鼓吹的,一蹴而就的逆转,但坚固的冰面已经松动,调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。
 
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部分城市政策的松动


事实上除了金融政策的明显松动外,下半年在全国各地其他政策的变动,也值得我们关注:

1、个别城市楼市政策的微调

深圳:11月11日,重磅取消“豪宅税”,容积率高于1.0,建面144平米以下的房子全部列为普通住房,只要满两年出售就可以免缴增值税,平均每套房子可省20-50万增值税。

北京:11月15日,众多媒体也同时发表文章《北京普宅沿用5年前标准,业内建议适时调整》,吹风北京豪宅认定标准将会下调。

广州:11月22日起,广州对于非本市户籍人士购房资格,允许个税和社保缴纳记录作为互证资料。说白了,就是限购资格审查放松了。

这些城市的政策调整,实实在在反应了当地政府的微妙心态,就是如何在不违反调控政策的前提下,提高市场活跃度,用心良苦啊。

2、人才政策的升级

最近全国多城市发布人才新政,10月单月就超过23次之多。

其中最典型的包括天津,南京六合,和三亚等地人才新政。

进一步放宽人才政策,事实上是变相的降低地方的购房门槛,

被认为是地方政府试图进行调控松动的表现。


3、公积金政策多地调整

在过去的一段时间里,全国有多个城市发布公积金新政,通过调整缴纳基数、提取范围等措施,增加使用公积金贷款的可能性。


虽然从覆盖范围上来说,公积金贷款的影响面很小,但在实际市场导向来看,也具有更深远的意义。

众所周知,公积金管理的上级部门是各地方政府,公积金政策的调整更是从侧面上表露出当地政府的态度。

通过上述各地的政策可以看出,整体上看,由于房地产调控落实到位,楼市热度逐渐降温,因城施策,正在成为各地政府进行调控的重心。

以往一味的打压楼市的政策,正在逐步弱化,让房子回归居住属性,满足刚需首套的居住需求,正在逐步成为市场调节的基调。
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郑州市场的转折点


回到大家关心的郑州房地产市场,先来看一下几组数据:


截止10月底,住宅存量为771万㎡,以近半年平均去化速度来看,去化周期约7.9个月,去化周期略有上涨,仍处在合理区间。

郑州的房子不好卖了,无论是库存周期还是实际住宅的存量都有所回升。



对比最近两个月的开盘去化率。

也能明显的发现,进入年底,各盘的去化率也一路下探。

在结合最近郑州市场上的特价房,工抵房消息满天飞的现状。

简单来说就是,郑州房地产市场处于下行趋冷的阶段。

继续看一下其他数据。

土地供应完成情况。

先来看看年初的计划供地计划:


看起来很不错,无论是总的建设用地规?;故亲≌玫毓婺?,计划看起来很美好,逐年提升,满足居民日益增长的居住需求。

结果10个月过去了,郑州的真实供地情况是怎么样的呢?


数据显示,2019年前三季度,郑州推出土地面积972万平方米(14580亩),仅为2019年计划供地规模的33.3%,住宅用地仅完成36.2%。

只能说惨不忍睹啊。

2019年剩余的日子里,即便突击进度,完成原计划的概率也微乎其微。

来看看郑州的新增人口数量。

目前郑州市常驻人口已经超过1000万,新增人口数量跃居全国第七。


反应新增人口中,年轻人活力的小学生入学指数,郑州排名第二,显示出更强的人口活力。


4

小结


从以上的几种数据可以得出结论:

1、郑州可供开发的土地资源在减少。

2、郑州的年轻人正在增多。

3、郑州的房地产市场正在走低,楼房去化率在下降。

4、郑州的房价基本平稳。


长期向好,短期下行。

购房者该怎么办?等待观望吗?就像股市一样,期待抄底在反弹前的最后一刻吗?

就像股市里散户斗不过庄家一样,在楼市里,完美抄底的购房时机,也很难被普通购房者抓到。

现在金融信贷松动的钟声已经敲响,市场的政策走向平稳,如果在接下来的两个月里,不会有大政策的变动,明年小阳春的到来,迫在眉睫!

那时,无论是开发商还是中介,必定会借机炒作。

所以,近半年内,有购房需求的人群,更应当在当下市场低迷,特价房频出,攻守互换之时。

深入市场,多加几个新房中介,抓住目前最好的捡漏时机。

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(完)

责任编辑:第九海

标签: 政策  
本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》
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