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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威上和府 2019-11-15 17:28
    在郑州地产圈里,永威是很善于讲故事的。

    譬如李老板不满意绿城的房子,自己修复;对项目样板间不满意,砸掉重装;不满意景观绿化,撤掉重新铺装等等。

    亦真亦假,亦得亦失!似乎永威尝到了甜头,不遗余力。

    很多人都知道,上和府出自李玮珉、庄镇光、孙虎三位大师之手。
    但当置业顾问脱口告诉我景观示范区的石材是庄镇光带着人在山里采了一年时间,听得我顿时头有点蒙。

    还有示范区的16棵丛生乌桕,是永威团队花费8个月时间,跨越多省,徒步约20公里,耗时5小时,终于找到!这帮人估计是在外面游山玩水累了,也想回家妻儿团圆以下,然后把8个月前联系好的苗圃基地向领导作出汇报。

    言归正传,目前项目主推精装小高层,均价12000元/㎡,还可以首付分期。

    标配中央空调、新风、地暖、净水器、智能马桶等。

    实地看完之后,产品也着实不赖。虽然是远郊项目,但度假养老需求的话,这个价格还可以接受。人家耗费巨工,辛苦对出来的缝,也值当多花200块钱。

    整体占地约1150亩,保留林地500亩,建设用地约650亩。三期开发,规划产品包含类独栋、双拼、联排、叠墅、洋房和小高层。

    只是面积都有些偏大,包含160㎡、190㎡、330㎡三种平层户型,还有251㎡、430㎡两种复式户型产品。

    真是压力山大呀,替他们捉急!即使名声大噪的普罗理想国,还保留了一半的叠墅至今不敢开售。想提高逼格,整点别墅产品即可,小高层面积这么大,么法弄??!
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    永威上和府永威上和府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 金地名悦 2019-11-15 14:06
    11月13日,经开国际物流园区拍出两块住宅用地。

    20号地,35.8亩,由路劲摘得,容积率3.5,每亩单价1001万元/亩,成交楼面价4292元/㎡。

    21号地,82.2亩,由和昌摘地,容积率3.5,每亩单价874万元/亩,成交楼面价3744元/㎡。

    这两块地均位于南区梦湖周边,与前段摘地的星联、英地、保利位属同一片区。

    如果这几个盘能同时期启动的话,大概率能形成联动之势,将片区抄个小热。

    但又似乎不太现实,估计大部分会用作储备项目,短期很难启动,毕竟北区三??突勾τ谒罨鹑戎?。

    前些天,闲来无事,探盘金地名悦:

    金地名悦以双11名义,搞了个88折活动,均价10000左右。大户型偏低,小户型偏高点。

    这已经是其第二次大规模降价。

    首开均价12700元/㎡,精装修;
    精装改毛坯,均价11000元/㎡;
    片区价格战,均价10000元/㎡。

    精装改毛坯,倒是好事,毕竟金地铂悦精装对购房者造成的阴影还没有散去。

    金地这个地块很是规整,纯高层设计,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多个户型面积。与周边碧桂园峯景、万科溪望重合度较大,只是金地的户型有点差。

    目前,前面23层的高层已经售完,在售34层的高层楼栋。整体还有一半以上的房源在售,销售难度较大。

    加上等朋友的缘故,在售楼部等了一个多小时,也没见其他客户到访。

    紧邻售楼部的碧桂园峯景,工程速度很是迅猛,很多楼栋基本成型,看来SSGF建造工艺很是有效。

    临走的时候,下午6点半,顺路转去万科溪望售楼部,经过一条工地临时道路,到达景观示范区。蓦然发现售楼部已是一片漆黑,不知是再次封盘还是作何缘故。

    友情提示:这三个楼盘除了地缘需求外,无论是投资还是自住尽量别碰,不信的话,开车在周边转几天感受一下物流园区的热情。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大未来之光 2019-11-11 16:51
    恒大未来之光城市展厅于上月19日开放,节奏挺快。

    今年7月份摘地,现已准备好收割的镰刀。

    速度方面虽然比不上五星期的碧桂园,但项目周边也确实荒凉至极。

    除了通顺的柏油路之外,只剩下一望无际的田野。

    项目位于鄱阳湖路与荆州路交会处周边,总规划占地约2200亩。周边规划的是领事馆区,很高大上,只是不知猴年马月得以落成。

    恒大也是诚实,直接告诉你这是未来之光。最近几年,周边想要看见灯火那是有些难。

    周边还规划有约1830亩得冯庄文化公园,以及11/13/17三条地铁。

    项目共分4个地块开发,分别为天和,地和,人和,乐和。

    计划首开地和5号院(5栋15-17小高层)、6号院( 11栋16-17小高层),乐和6号院(9栋15-17小高层)和人和1号院(6栋23-25高 层),面积为76-128㎡,精装修交付。其中86-108㎡三室占比较多,约7成左右。

    这个片区虽然规划的高大上,但开发周期过长进而造成不确定因素也较多。

    较早成熟的北港已经从高位的11000跌至目前的9000+,近两年都已不再蹦跶。

    规划先行,起点较高的南港现在也是叫苦不迭。只能靠从南边地市忽悠,用大巴车往售楼处拉人。

    恒大如想再现当初开封恒大未来城数千人抢房的场面,估计得市场价打五折。
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    恒大未来之光
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科荣成兰乔圣菲 2019-11-11 16:19
    时隔近两年时间,万科兰乔圣菲东地块高层产品再度问世。

    由于合作方与zf之间迟迟没有把地下空间方面的相关手续解决,导致东地块高层不得不以准现房销售。

    目前这五栋高层已经封顶,三栋的外立面已经呈现,精装修交付?;兔婊臀鞯乜橄嗖畈淮?,包含124㎡、128㎡、150㎡、168㎡、170㎡等几个户型。

    西地块高层可以选择毛坯,也可以选择精装,东地块则全部精装。

    简单看了下,精装标准不算低。厨卫洁具采用科勒、TOTO、伊莱克斯等品牌;170㎡的户型,基本实现了全屋吊顶,室内还有除霾新风系统;好包含玄关柜、鞋柜、背景墙等配置。

    另外,入户大堂的墙面和地面都是选用的天然石材,很有质感。

    可以说,东地块高层产品比西地块更有优势,并且距离郑汴中央公园较近,能看见里面的湖水。不过,西地块高层距离规划的8号线地铁口更近一些。

    据置业顾问讲,预估售价11500元/㎡左右。另有精装别墅在售,因面积和位置有异,自900万至2000万+不等。

    也不知道说这个项目命好还是命差,一期别墅赶上绿博的光辉时刻,开盘即清盘;

    西地块高层赶上冷热交替,以10500/㎡均价,马虎卖完;

    东地块高层遇上黑暗时刻,周边蜂拥降价,严重受阻。

    一边是金科博翠书院小镇和康桥香溪郡在以9000和9500左右价格兜售,一边是普罗理想国小高层14800高高在上。

    一半是海水,一半是火焰!

    最庆幸的是搅屎棍融创观澜壹号高层已经售完,对同仁来说也算个好消息吧。
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    万科荣成兰乔圣菲
  • 房产评论师
    小顽童 点评 启迪科技城 2019-11-08 14:03
    12月6日,龙湖北岸将出让一块住宅用地。

    该地块位于龙湖外环北路南、龙津路东,土地面积72440.64㎡,约108.6亩,土地用途为城镇住宅,容积率不超2.5,建筑高度小于60米,绿地率大于35%。起始价22.2亿元,熔断价为33.3亿元,投资总额不低于29.2亿元,房屋成本指导价23000元/㎡,综合房价最高限价32000元/㎡。


    根据位置显示,这块地为清华附中?启迪郑东科技城用地范围:东至龙源西三街,西至龙津路,南至龙湖内环北路,北至龙湖外环路,总占地约815亩。在今年的8月15日,其公寓部分曾推出近800套房源,去化500套, 目前在售的也是51-117㎡户型房源。
    均价30000元/㎡,精装修交付,根据付款比例有不同优惠。这个价位,在郑州其他区域的住宅都不敢这样卖。很明显,大家都是冲着清华附中的学位去的。只是这个学位溢价有点高,基本50万以上。为了孩子,真是下血本。

    目前,住宅地块开始出让,紧接着就会出产品,准备卖什么价位?预计小高层35000左右。
    当然,这都是猜测而已。毕竟地还没拿到手,万一出来个K2,地被抢走呢???
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    启迪科技城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥香溪郡 2019-11-05 16:07
    绿博明星流量盘康桥香溪郡1号院、2号院于10月底进行交房仪式。

    本来预计是今年5月份交房,延期五个月。

    交房现场人气寥寥,与金科城、融创象湖壹号一期如出一辙。很明显,业主不满意。

    实地看过之后,确实很多细节做的不到位,丝毫没感觉这是品质房企康桥的产物。
    今年上半年,业主也多次进行维权,声势浩大。过去几个月,康桥方虽然进行整改,但依然没有达到业主们要求。不过,每家每户能得到几万块延期补偿,算是一点安慰。

    其与金科、融创最大的不同就是价格没涨。当初业主购入高层均价11500,洋房均价14000。两年过去了,在售高层均价11000,再时不时蹦出来个特价房和贝壳专场,9000+。是可忍,孰不可忍!

    反观金科城,高层购入均价10000,二手房挂牌价14000;

    象湖壹号一期,高层购入均价9500,二手房挂牌价13500.

    质量虽有缺陷,想想也能勉强接受吧。

    这就无外乎康桥香溪郡天怒人怨咯,康桥凭借早期溪山御府、金域上郡、林溪湾等优质楼盘打下的口碑,正在被自己的快速扩张理念一步步吞噬。

    近几年,规模越做越大,品质却逐渐丢失。楼盘不仅遍布郑州,更在无锡、武汉、西安、廊坊等地均有涉猎。相比齐名的永威,已经拉了。

    未来仅康桥香溪郡这一个项目就有数千套房子会陆陆续续交房,维权势头丝毫不降。想想其真的有点不作为,未来这个地方将会有上万人居住,目前都没看到一点配套的气息。学校、商业甚至很多道路都没有建成。虽然这些和zf有很大关系,但也离不开康桥的推动。

    目前3号院、7号院还有部分房源在售,约莫二三百套,几个亿货值。估计是干完这票就开溜,但数千名业主的心也将伤透。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 正弘·青云筑 2019-11-05 15:03
    正弘青云筑,位于高新区科学大道瑞达路交叉口西南角。这块地很早就被正弘做了规划,只是今年8月份才如愿摘地。旁边的可口可乐也是正弘地块,估计还需时日。

    项目占地约92亩,包含5栋高层住宅、一座将近10万方的购物中心——正弘汇以及一栋180米高的5A甲级商务楼。

    规划户型面积97-180㎡,主打97㎡三房、130㎡三房、160㎡四房、180㎡四房等四个户型?;兔婊纹?,貌似改善,但有点伪,毕竟5.08的容积率在那里放着。

    受制于建规的影响,户型设计也很是一般。即使180㎡四房户型,也仅是两卧朝南,更没有宽厅配合。实地感受样板间,160㎡户型的宽敞连体阳台倒是加分不少。

    交通方面,距离待建的地铁8号线银屏路站约1公里,距离已建成的地铁1号线郑州大学站约2.5公里。

    教育方面,周边学校很多,尤其是知名学校,但没有完全确定划片学校。
    商业方面,除了待建的正弘汇,周边还有正弘生活广场以及丹尼斯。
    楼盘设计,外立面部分采用玻璃幕墙,据说是正弘府的升级产品。

    最后说下开发商,正弘置业。最近几年在郑州也是稳扎稳打,颇有建树。不仅在豪贵云集的北龙湖南岸摘地两块,打造正弘瓴、正弘臻两个名片,更在惠济、港区、高新区、平原新区、新郑等多地开枝散叶。

    只是伴随规模扩大,维权事件也是频出。正弘瓴、正弘澜庭叙三期先后因绿化和交房质量问题维权。不过,据说正弘瓴已针对问题给出解决方案,据说还不错。

    对了,青云筑预计11月中旬开盘,价格未知。个人预计均价应在15000左右。
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    正弘·青云筑
  • 房产评论师
    小顽童 点评 华瑞·紫金嘉苑 2019-11-04 11:50
    16000-16500这个开盘价格对于首开的华瑞紫金嘉苑来说,有点偏高。

    首开价应该再低个几百块,有利于快速去化。目前行情,也没有等的必要。

    现在看来,名门翠园真是幸运。没有贪得一时的高价,低价开盘,迅速回款数十亿资金。

    思来想去,这个楼盘最大的价值也就是位置。金水北,地铁4号线。

    至于最近透露的其与龙门第二实验学校签约的消息,暂且还不能算作价值利好。首先,学校是瀚宇引入,不是华瑞嫡系,就有变故可能;第二,教学质量如何,目前无从考究,不能单以现在龙门实验学校来类比评判。 参考周边:

    相比目前美盛教育港湾的价格,有一定优势 。但美盛体量过大,如果节奏快的话,价格有极大可能下探到17000左右。

    相比瀚宇天悦城,位置相当,同样也都有地铁加持。虽然瀚宇贵了几百块钱,开发商品牌也都一般,但顾忌其后期还有地块,首期品质应该会注重一些,个人更看好一些。

    其实,华瑞这个开发商开发项目品质很是一般。

    虽然之前开发的华瑞紫韵城一期有过自8000+迅速上涨至13000的高光时刻,但跟其品质关系不大。一是时间恰好分布在大涨前后,二是坐享常西湖红利,三是地铁1号线开通以及14号线加持。

    至于红极一时安置房孙庄北院,确实比很多安置房小区强很多,但也不至于神乎其神。

    故而,大家也不要对其后期品质有过多期许。再加上里面还有三栋安置房和部分单位内购的低价房,后期管理以及维护更加堪忧。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 正商祯瑞上境 2019-11-01 14:05
    2018年8月15日,正商在北龙湖摘得18号地,位于龙腾二街东、如意河西二街南,占地约103亩。同日成功竞拍的还有中海的19号地。时至今日,中海九号公馆几近售完,正商祯瑞上境才刚刚开始。

    这块地可以说是龙湖南岸最优质地块之一,也是正商五境中最好的地块。该地块不临主干道,也没有配套幼儿园,距离龙湖金融中心更是步行可达。

    项目容积率1.49,规划23栋6层洋房,层高3.15米,社区内部配置有2600㎡高端会所,并与东北角的正商洲际酒店共享使用其配套。包含175㎡四房、190㎡四房、240㎡五房三种户型,主力户型为190㎡,最大的245㎡户型客厅面宽7.8米,整体面宽16.8米。

    采用上海柏涛担纲项目整体规划、建筑设计,取法宋代美学,以宅、门、墙、堂、院的营造之道打造。

    室内设计师为梁志天,与建业天筑以及善水上境相同,同时其也亲自操刀深圳湾1号、南京九间堂、上海古北壹号等顶豪小区。只是照搬古北壹号的瀚海观象为何没有请他?

    景观设计师由山水比德董事长孙虎亲自操刀。

    外立面采用大面积的玻璃幕墙,辅以铝板和石材。

    之前一直听闻正商集团准备重金打造标杆项目,势必与建业25号地一较高下。现在看来,已然妥协。共计540套房源,目前已经开售,均价4.2万/㎡左右,最便宜的3.9万/㎡起。175㎡户型较稀缺,房源较少。


    最近应该有很多豪客在纠结买这个还是永威上和琚,一个品质,一个位置,价格相当,纠结坏了。
    个人觉得,正商首个上境系产品善水上境确实不错,物有所值。只是接下来的珑湖、珑水貌似都在缩水,让人不免有些担忧。

    这五块地,共计约3060套房子。如果正商都能保持执念,用心打造,绝对让其更上一层楼。
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    正商祯瑞上境
  • 房产评论师
    小顽童 点评 泰禾东府大院 2019-10-26 17:06
    泰禾·东府大院,全国第四座大院系产品,大郑州第三个项目。
    也可以说泰禾在郑州区域第一个项目,毕竟中州院子在新乡,大城小院在上街。

    这个项目在从广汇手中收购土地后,应该是十拿九稳。再出现金尊府和东四环任庄项目那种夭折的情况,真的有点说不过去。

    项目总体约81亩,容积率约2.09。整体包含10栋16、17层小高层以及6栋6、7层洋房,规划788户,精装修交付。

    小高层两梯两户,有120㎡和140㎡两种面积,共688套;洋房一梯两户,只有140㎡一种面积,共120套。

    户型设计都很不错,只是用大面积飘窗设计代替了阳台,不知道消费者是否愿意为之买单。

    实地看了样板间,精装标准也挺高。中式风格,不仅标配新风、地暖、中央空调、智能窗帘、可视对讲系统等,还在客厅配置索菲特金背景墙,主卧配置苏绣背景墙。

    只是现在郑州购房者的眼光越来越挑剔,也越来越谨慎。泰禾这种产品显然达不到金尊府刚来郑州时的效果,维权常态的人们也不在轻易相信披着大开发商外衣的外来者。

    最近杨金片区也是着实热闹,不仅有康桥东麓园、碧桂园天誉、美盛北龙台、瀚海尔湾等老项目虎视眈眈,更有鸿园六期、福晟九州府、天伦风华苑、天伦绿城桂语兰庭等新项目横空出世。楼盘之多,空前绝后。

    参考周边售价,预计小高层25000左右。泰禾三宝:景观、物业和建筑搭配项目三高:高架、高铁和高速,你认为如何?
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