欢迎来到米宅

微信登录

guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正商祯瑞上境 2天前
    ——正商祯瑞上镜——

    正商五境,祯瑞为上。
    ?
    正商的品质FLAG,不是说进了北龙湖就树起来了,善水、珑水、丰华只能说扒了扒豪宅的边,无论地段、定位,都算不上最好。

    只有祯瑞上镜能代表。

    从地段来看,祯瑞上镜应该是北龙湖南岸最牛逼的地块,干净、安静,不临主干道,周围全是住宅地,没有不利外部因素,比较靠近龙湖金融中心。地块规模也比较大,103亩,在以五六十亩小地块规划的龙湖南岸,这样大的地真没几块。

    大地块好做景观,北龙湖项目都吹自己景观多好多好,其实除了大门、立面做做,我真不信那些50亩的小地,能做出啥花来?扣掉建筑密度,绿化率了了,如果一楼再全送了院子,整个小区估计只剩个中轴巴掌大的景观了。

    祯瑞上境的空间比较大,设计了一个宽36米,长130米的中央景观带,这个景观中还包含了500平米的下沉采光庭院,以及2600平米的地下下沉式会所。这样就会显得空间很大,层次丰富。
    ?
    从产品来说,正商打造了23栋6层洋房,注意这里可不是珑水丰华之类的7+1层伪洋房。同时,不再做小户型,一共只规划了三种户型,175四房、190四房和240的五房。大部分户型的面积段是190平和240平,主力户型则是190平的四房户型。

    当然价格不菲,祯瑞的单价要比珑水丰华规格2000-3000左右,北龙湖备案价32000,超出备案价部分,首付多掏200多万。

    不过,正商祯瑞虽好,当仍然是一个没有明显突破的项目。各项都不错,但不像永威上和郡那样个性鲜明。
    如果和中建七号院、融创中原壹号院等同区位楼盘相比,突出卖点不多。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正商丰华上境(正商北龙湖23号地) 2020-01-17 23:39
    在龙屁股这个三角区域里,丰华的位置还算不错的。
    ?
    恒大悦龙台、正商善水上境、亚新茉莉、正商珑水上镜几个盘,要么临北三环、要么被安置房包围、要么离铁路太近,虽然贵为豪宅,可惜产品品质再好,也难以避免外界不利因素的影响,有打算入手的可以实地去感受下,尤其是恒大悦龙台,去过的自然明白。
    ?
    丰华上镜则是不临大路,还有郑大一附院与安置房隔离。最重要的是,地块西侧临河以及700多亩的新发展体育东运河公园,够私密生态。
    ?
    丰华和珑水户型一致,主力户型都是145平/180平,算是北龙湖面积段里比较小的,而别人起步户型180,大的500也有。这样的结果,就是人们认为正商做豪宅也只会做豪宅里的刚需,正商辛苦经营的口碑又废掉了。
    ?
    就算你有德国蒂森克虏伯的电梯、意大利迪瑞铜木装甲门、法国罗格朗的开关和插座、霍尼韦尔的新风系统、大金的中央空调、英国皇家御用的劳芬马桶、德国汉斯格雅的花洒和龙头等高品质的装修,但你的定位比别人低,只是想控面积控总价走量,那口碑就树不起来。
    ?
    此外,丰华的卖相也不好,梯形地块,68亩地规划了13栋7+1层洋房,显得密密麻麻的,三个单元的连体楼太多,把小区空间封的死死的。其实正商可以学学别人,多做点式楼,单体楼,错落有致,小区看着品位高。当然,不否认连体楼的建筑成本会低点。
    ?
    如果按差地块匹配小户型的惯例,个人认为正商去龙湖北岸更好,那里的地块比较便宜,环境也要弱一些,挺适合正商这种刚需走量型房企。
    ?
    但走量不是贬义词,同样作为北龙湖较低档次的项目,正商在北龙湖的表现,可比中海强多了,个人认为可能比保利、康桥还要好些。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 中原华侨城 2020-01-17 22:45
    ——中原华侨城——

    久违的中原华侨城终于公开具体的产品规划了。
    ?
    相比现在如火如荼的二七华侨城,中原华侨城的进展堪称龟速。2018年12月就拿了三块地,生生拖了整整一年,要开盘还要再等个小半年。

    住宅地分为一号院和二号院:
    中原华侨城一号院,住宅用地,占地55亩,容积率3.0,折合单价683.23万元/亩,折合楼面价3416元/㎡。

    中原华侨城二号院,住宅用地,占地50亩,容积率3.0,折合单价682.69万元/亩,折合楼面价3413元/㎡。
    ?
    三号院是商务金融用地,占地33亩,容积率4.0,折合单价750.07万元/亩,折合楼面价2813元/㎡。三号院预计会全做成公寓。
    ?
    这些地块都不大,但地价还是很划算的,基本和常西湖新区的城改地一个价格,随便卖都能获得较高的利润率。当然,代价是华侨城得做一些牛叉配套。
    ?
    与主打欢乐海岸系的二七华侨城不同,中原华侨城的特色是有欢乐谷大型游乐园,当然,这些文旅配套太遥远,我们先看看刚出的住宅。
    ?
    华侨城一号院规划7栋高层+4栋洋房+2栋商业配套,规划总户数:986户,停车位:1018个(地上7个,地下1011个。其中普通车位909个,充电车位102个)。

    中原华侨城二号院规划8栋高层+1栋幼儿园+2栋商业配套,规划总户数:880户,停车位:917个(地上23个,地下894个。其中普通车位804个,充电车位92个)。
    ?
    可以看出,中原华侨城的规划更刚需,高层为主,毕竟不能和容积率2.5的二七华侨城媲美。

    之前二七华侨城凭借低密,主打的是刚改客户,比市面上通常的89平小三房要大个10几平方。

    从目前中原区三环外的市场情况来看,仍以刚需为主,估计中原华侨城也是89-120平。

    由于在四环外,预计售价13000左右,基本和汇泉西悦城持平。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 中海湖滨世家 2020-01-15 21:46
    郑州最新城市发展方向:东强、西美、南动、北静。

    所谓北静意思是北部要静下来,依托黄河生态文化建设。突出“自然风光+黄河文化+慢生活”,打造郑州的“后花园”,将水、滩、林、文化、产业等作为一个有机体系研究规划。
    ?
    而现在的北边,已经不那么安静了,随着最近地铁二号线延长线通车,金达路、毛庄、迎宾路站几个站点,就足以把二号线塞满,躁动的很。
    夏季夜晚的月湖广场,伴随着喷泉的舞动,也是人潮汹涌。
    ?
    但是,相对南动偏物流,北静生态宜居的属性算是坐实了,我身边不少购房者,如果不买东区,就必然选北区的项目。
    ?
    中海湖滨世家算是性价比高的项目。总占地约63亩,共规划13栋住宅,其中7栋105-140m2的高层,6栋以144m2的四房为主的洋房,容积率约为3.49,绿化率约为31%,精装交付。
    7月开盘时,14000的均价,还是精装修,的确吸引人。

    但需要注意几点:

    第一,中海短期与地铁无关,1公里之内的只有地铁7号线,预计2024年通车。

    第二,中海的车位配比极低,1:0.8,这也是中海敢于低价的原因,楼盘赚钱多少,全看车位多少,车位越少,成本越低。不过,这也注定了小区业主们停车的不幸。洋房业主起码一户两车位,高层肯定不够。

    第三,周边的教育资源,主要是服务碧源业主的,碧源业主有限享受学位,学费等优惠。而中海的业主享受不到。

    如果刚需建议考虑中海,如果改善买洋房的,个人建议碧源的洋房更好,从中海北龙湖的洋房作品来看,品质真的一般,盖出来安置房的感觉。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 融信城市之窗 2020-01-14 21:25
    ——海港派克公寓——
    ?
    原名恒博广场,现在开发商海港实业,成立于2014年,是由五家房地产开发公司为前身创立的集团公司,比较有名的项目是和香港路劲集团合作开发“路劲.九郡”“路劲.国际城”等项目,还有丹桂苑、锦绣家园、易居郑东等项目。

    别看是个小开发商,但对这个项目还是很理解的。
    ?
    项目位于绿博核心区,北靠宝兴路,西临文通路,东临牡丹三路,周边还是比较荒的。

    项目很小,占地20亩,容积率4.49,建面7万方,规划1栋31层的高层商务办公楼,其中1-4层为办公裙房,作为自建商业。

    远郊区域的公寓,一般只能卖给刚需投资客。
    所以海港为了满足投资客的需求,做的这两点很好:
    一、配套。在底商做了1000平米共享空间,包含健身房、私人影院、会客厅、桌球室等乐享空间。

    二、低门槛。就1栋楼,却有总户数2260户,平面布局将近10梯90户,全部是22~46㎡精装公寓。

    这种高密度的公寓,和万科誉有一拼了,个人感觉电梯以后肯定不够用,一层90户,真的太多了。
    售价毛坯7600元/平,精装8500元/平,物业费3.4元/m2/月。

    一套公寓总价不过16-17万,全款都没啥压力。便宜归便宜,但这种远郊小公寓,就是韭菜收割机。买了也就放那了,不好租不好卖。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 绿都澜湾 2020-01-13 19:52
    一般,我们认为一个项目最好的时机是大盘首开,大规模低价推盘,在现金流回正前期。

    而买一个项目比较差的时机是末期,不着急卖,追求利润最大化。
    ?
    绿都澜湾现阶段就不是一个好的入手时机。
    1月11日,这次开盘价格15700,较上次15500又涨了300,较2018年下半年的14000,涨了近1700。

    然,开盘时加几万块钱会送车位,但即使扣掉车位,单价也不会低于15500.
    而周边的永威城六期,品质户型都很不错,成交均价不过15200。
    ?
    价格这么高,去化自然好不到哪。

    今年下半年以来,绿都开盘去化率鲜有超过50%的,一直在慢慢磨慢慢卖。

    价格在涨,但绿都的产品力却没涨,不像永威起码涨价还有个大师设计产品提升的概念。

    澜湾的外立面还是一成不变的棕褐色新古典,跟三年前的一期一样。

    这次推的户型两梯五户,是万科已经淘汰的平面结构,纯北户,细长条,凹槽采光,渣的不能再渣的户型,被融创城吊打。
    ?
    买这里的,应该主要是图个学校,因此这个椿园地块在里面,更靠近中州大道,离地铁2号线站马屯站很远了。

    个人认为,这个价格,永威六期或者富田九鼎公馆更合适。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 冠景君悦湖 2020-01-12 21:58
    其实看北龙湖的一些烂盘,还是很有启示的。

    市场上错在两种房地错配:

    豪宅区域的烂盘,如北龙湖的冠景君悦湖

    刚需区域的豪宅,如亚星观邸
    ?
    买这两类盘,都有一个共同的缺陷:

    二手房极难流通,毕竟能买豪宅区的,谁稀罕买个烂房子,而能买刚需区域的,又怎么会有钱买的起豪宅。所以,一般这两种盘入手后,都是长时间窝在手里。
    ?
    那为何豪宅区的烂盘,总是会推出时比较抢手呢?
    核心还是地段,买房就是买地,一套房子价值几何,60%取决于地价,随着岁月流逝,所谓的各种高标准建材配置,都会折旧减损,好的建材会损耗的慢些。但地段的价值不会,除非区域发生大的剧变。

    地段价值才是房屋最坚硬的核心价值,岁月不侵。
    ?
    从投资角度看,10几20十年后,豪宅区的烂盘和豪宅区的好盘,价值不会差太远,届时出手,仍然是非?;?。但刚需区的豪宅,则不然,当初的豪宅配置老化,豪宅沦为老破大,出手血亏。

    但从居住角度讲,10几年的豪宅舒适居住体验又怎么能用金钱衡量呢?所以贪便宜买豪宅区烂盘的,心里都应该清楚,你当时图的就是一个地段,而不是豪宅居住体验。

    回到开头
    买豪宅区域的烂盘,本质是用本该享受的豪宅居住体验,去换地段的升值潜力。
    买刚需区域的豪宅,本质是损失了升值的潜力,换取了豪宅居住体验。

    买错配的房子,必然要二选一的损失觉悟。
    ?
    所以,冠景君悦府的业主们,也别太为品质差发愁了,实在嫌弃差,就别住了,放个10几年再卖吧。

    也提示我们购房者,改善是全方位的改善,买一个区域该匹配的房子才是最能捍卫财富的。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 郑州华侨城 2020-01-12 21:13
    个人认为华侨城还是比较贵的。

    从周边来看,昌建君悦府18层高层才12500元一平,但华侨城18层高层的价格已经13000元一平了。

    招商公园1872容积率1.4的纯洋房社区,6层洋房才14500一平,但华侨城所谓的8层的洋房已经16000元一平了。

    但华侨城每次开盘卖的还不错,现在推的2号院了。

    2号院规划6栋小高层和6栋洋房,高层为106/128㎡三房,洋房为143㎡四房,高层均为1D2T4设计,洋房均为1T2户设计。

    户型都不错,格局方正,南北通透,三开间朝南,采光面大。尤其洋房是双开门电梯,相当于送了一个电梯门厅,又有排面又划算。

    正好有朋友买这里,当时觉得贵,还阻止过他,但最终还是买了。大概原因如下:

    1、华侨城是大盘,总共7000亩,住宅1100亩,其他配套5900亩,相比二七区那些小楼盘,大盘让人心里有盼头,升值潜力比较好。

    2、业主去深圳华侨城欢乐海岸看过,感觉开发商做文旅有一套,二七华侨城规划的不赖,五大主题公园以后不输绿博园,以后出门有的玩了。

    3、华侨城也是央企,买的放心。

    所以,即使比周边贵一点,也就认了,再说,单论户型,其他开发商真比不上华侨城。

    个人感觉也是,目前文旅项目做得还不错的,也就是万达和华侨城了,文旅缺钱,华侨城的央企身份可以为它后续发展提供廉价充足的资金,不会说出现项目落不了地的情况。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 福晟?九州府 2020-01-11 23:33
    是不是该改名?
    ――世茂九州府――

    不知道业主们什么想法,不过,毕竟有接盘侠,还是大公司,起码没有烂尾风险了。

    那么,世茂“吞”福晟,看中了啥?
    ?
    大家都知道福晟这些年都是疯狂买地作的,买的地又多又贵,有房企老板看过福晟的资产,觉得福晟的土地太贵了。

    但世茂还是接了,有业内人士认为世茂接下来后也比较难,一屁股烂摊子,要持续投入资金去填窟窿,可能把自己也带入沟里。

    世茂担这么大风险,归根结底还是福晟的地不错。

    福晟在获取土地中遵循“28原则”其中住宅土地储备不低于80%,商业土地储备不高于20%;一二线城市土地储备货值不低于80%,三四线城市土地储备货值不高于20%;80%以上为收并购项目,20%以下为招拍挂项目。
    ?
    一二线城市的住宅地,即使贵点,又有什么关系呢?

    只要想卖,就能卖得动,流动性非常好,从融创城就能看出,稍微降降价,购房者蜂拥而至。
    ?比如,九州府地段这么好,不愁卖的。

    而世茂要做的,就是接盘后迅速把土地转化为销售额。

    福晟的融资成本高,没问题,世茂的钱便宜。

    伴随多种金融创新举措,世茂的融资成本逐年降低,由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%。

    福晟的利润率低,没问题,世茂赚钱能力很强。

    世茂的利润率一直行业领先。2019年上半年实现核心利润75.8亿元,同比上升23.8%;股东应占核心利润53.1亿元,同比上升20.6%。

    个人比较关注,世茂接盘后,对楼盘品质会有啥影响?
    (展开全部)
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 远洋风景 2020-01-11 23:28
    ——远洋沁园——

    这是远洋地产在2019年10月在洞林湖拿的地,是远洋和新田共同出资来做。

    首期地块位于五龙路与博学路交叉口西南侧,使用权面积19092.98㎡(约28.64亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率2.0,出让年限70年,起始价3405万元,折合地价118万一亩,楼面价886元一平米,地价还是相当实惠的。当时同期拿地的还有万科和新田的合资公司,这些盘估计要同期入市了。

    远洋沁园最大的优势是位置,距 6 号线首站(在建中)贾峪站仅约 500 米,换乘 1/5/14 号线,未来交通比较方便。

    2020年1月11日,远洋·沁园城市展厅在中原万达广场开放,启动0元入会。

    从规划来看,布局14栋6+1层洋房,9栋18层小高层,1栋幼儿园,绿化率35%,总共1321户,户型涵盖82-170㎡。

    项目小高层最多的户型是96㎡小三房,是市面上最畅销的三开间朝南小三房,但远洋规划的阳台进深很大,厨房的开间也比较大,像一般的小三房厨房都容不下两人操作,远洋这个挺好。

    其次是117㎡大三房,户型也不错,和小三房布局类似,但多一个北向阳台。
    综合来看,其实远洋走的还是刚需路线,对项目不要有太高期望。

    其实洞林湖的配套一直在完善,按道理区域价值是上升的,但可惜楼盘太多,竞争激烈,而购房者又不太看好这里,所以价格一直下不去,前段恒大山水城还推出6000多的洋房。

    其实,如果是荥阳本地人,在这里住着还挺爽的。
    已经开业的有首创奥特莱斯、五星级郑州新田美爵酒店、维他左岸商业街、耀莱成龙影院、宝乐迪KTV,同时比较好玩的配套有1600亩湿地运动公园和农夫乐园。

    如果在洞林湖再有个差不多的工作,在这个小小王国里还是挺幸福的。
    (展开全部)
共 1060 个点评 1234567891011 106
郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘中牟楼盘二七区楼盘管城区楼盘中原区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘新郑楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘新密楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房中牟二手房二七区二手房管城区二手房中原区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房新郑二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房新密二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。