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梁京 房产评论师

  • 房产评论师
    梁京 点评 上东国际 2019-11-28 19:40
    这个上东国际的价格着实有点高,15000精装loft,虽然同区域的正商美盛差不多都是这个价,但是正商快卖完了,美盛一期已经卖完,而且美盛产品更好一些。

    主城区公寓已经降价降价降价了,遍地7字头8字头特价房,白沙这块有什么强力支撑其高价呢,是规划?是预期?其实规划是不错,但落地周期太长,短期内这个价格有点站岗,不如买主城。

    买个小户型公寓,不要想着后期升值赚钱,光交易税费都吃完了升值部分,所以说基本是不赚钱的,很多人不懂,可以去咨询二手中介(当然要找个靠谱的,不要是你的经纪人)。

    所以40年小公寓基本买了就是手里的资产了,变现能力和升值空间有限,这时候投资就主要看投资回报率,其实回报率基本都是算不过来账的,但是你可以对比下,还是主城回报率高。

    建议看看主城区那些地铁口的小户型特价公寓,比如鑫苑国际新城,绿都澜湾,名门翠园等等。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 融创城 2019-11-28 19:22
    刚在朋友圈看到融创城二期即将开盘,均价12300-13000,这是没有最低只有更低?。。?!

    二期原来不是12000-14000么,突然想到现在是11月底了,开发商要冲刺了,而且再过一个月2019即将成为历史,融创这是要开始年底冲刺的节奏了。

    因此,跑在一大波降价房前头,截住客户,融创动作真是快。据悉,目前郑州融创内部员工每人都背负有到访成交任务。这是要换仓,把库存转移到员工头上。

    没有买房的莫慌,建议再多看几个楼盘,把心仪的房源做个对比,选几个靠谱的,等到12月月末,必然会更加优惠,那时候再果断下手,一般这个时候才是一年中最便宜的时候。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 建业·J18 2019-11-27 21:58
    绿博组团又一力作,建业的胡太操刀,4个地块,3个是商业性质,1个住宅:

    其中1个商业地块以文化展览等为主,完全自持,包含有博物馆,展览馆等,每栋建筑设计都是聘请不同的知名设计团队设计,其中一栋为从外地买来的徽派建筑。

    另外2个商业地块一个是包含一栋高端酒店和几栋商业,业态将以国际名品和运动为主,另一个商业地块是以高端公寓和底部商业街为主。

    胡太打造这个项目是想把国外一种简单,潮流,时尚的生活理念植入进来,从命名也可以看出,18代表永远18岁,永远年轻有活力。

    建业在绿博做这样一个楼盘,确实提高了绿博的档次,从绿博片区的定位和招商引资来看,目前也只有建业投入多一些,什么海昌碧桂园,金科书院小镇、冰雪世界等都是图纸而已。建业在某些方面值得尊重。

    转回来,j18公寓有平层和loft,面积是40-200多平米,外立面层层退台设计,由于外立面造型的需要,共有100多种户型,精装修,装修标准预计5000。
    目前售楼部在项目现场实体楼中,未正式对外开放,可以去体验下,体验感的确不错。
    对于该项目,期待做成功,给郑州增加一个城市地标,一个亮点,看好绿博。也希望zf能更给力一些。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 永威西郡 2019-11-25 18:10
    永威西郡三期11月9号首次开盘,推出2栋34层左右2梯4户的高层,房源约400套,去化约一半左右,毛坯高层成交均价15000。

    11月23日又开盘了,推出130多套,成交了约40套,去化率30%左右,均价依然是15000。

    三期据说产品和景观方面升级了,永威有三宝,景观物业和建材,就算不升级,依然相信他的品质,升级二字不过是“涨价”二字的代名词罢了。

    永威一期均价13000出头,17年市场高点卖的;二期均价14000,18年市场低迷的时候入市卖的;三期均价15000,19年市场下行期入市。

    永威这个位于四环外的楼盘何以价格傲视群雄,逆市狂涨,打开地图,看到他周边居住环境确实不太好,但交通和未来的预期还是有的:

    中原区正在努力发展常西湖新区和中原新区(四环以外到绕城之间),常西湖未来市zf所在地,四个中心的规划已经被用烂了,目前已经成型的奥体中心呈现出来的效果还不错。

    中原新区向西紧挨荥阳,向东是中原老城区,已经有华侨城、康桥、永威等开发商进驻,预期还是有的。

    交通方面,最重要的是地铁了,周边距离最近的是6号线,正在修建,可通北龙湖区域;14号线1期已修通,可与1号线换乘;10号线上街通往火车站,正在修建。未来自驾还有四环高架,即将通车。交通还是很方便的。

    居住环境,北边有南水北调运河,东边有植物园等,但同时南边又有大专业市场金马凯旋,西边还有一些工厂,且目前四环修路呈现出来的多是不太好的环境,预计四环修通后,环境会有明显改善。

    但永威一贯风格,不管别人怎样,我的品质好,我的价格自然要高于竞品,所以一次次的逆市涨价,不过还是得到很多客户的认可。在这个不靠谱的时代,像这种坚持做品质的开发商已经不多了。


    目前西区可改善的楼盘真的不多,买房这个事真是不能十全十美,永威还是挺靠谱的,只是这价格有点让人望而却步,买了短期内估计要站岗,长期看好。
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    永威西郡
  • 房产评论师
    梁京 点评 万科民安三度湖山 2019-10-31 16:09
    项目位于郑上新区方顶驿文化旅游度假区,万科和民安联合打造,紧邻300亩方顶湖和600年古村方顶村,总占地约3600亩,总建面58万㎡。其中文旅部分主要由民安开发打造,住宅主要由万科操盘。

    方顶驿旅游度假区已经开始建设,预计2020年5月投入使用:“方顶驿”有600年历史文脉,是郑州境内面积最大,规模最大,保存较为完整且距离市区最近的一处传统建筑民居,代表了中原独特的民俗文化。

    项目以别墅为主,兼含部分洋房和高层,坐落于方顶驿度假区内,取以源度躁、以净度利、以逸度名之意。

    规划有洋房、小高层、双拼别墅、联排别墅,洋房和联排是143㎡,小高层98/116㎡,双拼277㎡,实用面积530㎡。

    143㎡的联排别墅是万科L型小别墅的典型产品,目前郑州市场上这种产品开始多起来,南方城市很多这种产品。建筑面积不大,但实际实用面积较大,有天有地独门独院,一套下来总价200万出头,周边生态环境也不错,确是远郊度假或者养老的理想居所。

    目前是轰轰烈烈的城市化进程,但未来最值钱的应当是大都市近郊的小院,远离城市喧嚣,又能享受城市配套。

    试想退休后,子女在城中住,自己在郊区休息养生,闲来喝喝茶、侍弄花花草草、日出而作日入而息,岂不美哉。
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    万科民安三度湖山万科民安三度湖山
  • 房产评论师
    梁京 点评 雅居乐天域 2019-10-31 11:07
    雅居乐天域2018年1月拿地,与正商、龙湖同时拿的高价地,楼板价在6100-7500,而雅居乐正是地王,楼板价7500的那个。

    龙湖2018年10月开盘,拿地到销售周期9个月左右,正商是2019年3月开盘,周期14个月,雅居乐2019年6月开盘,周期17个月。。。

    基本上都是赶在市场高点拿地,低谷开盘,从开发周期长、精改毛预期下滑、价格下调等可以折射出市场的疲软,可以看出房企之艰难,不拿地要死拿了地还是要死。

    龙湖去年首开高层均价11000,今年3月正商首开高层均价10200,6月雅居乐首开高层10500,10月雅居乐二次开盘价格就下降了约1000多,实际上8、9月开始郊县已经沦陷,价格开始跳水,特价房频出,这几个楼盘当然也不例外。

    三??偷丶鄹?,定位也高,产品都是100㎡以上,定位改善,但改善客户却不来买,所以就陷入一种更加艰难的境地,去化愈加慢。

    这种情况下只能忍痛割肉,以价换量,但7500的楼地价在那摆着,就算卖到10500也是亏损,所以只能严控成本,可以想见盖出来的房子的品质。

    前几年说万碧恒等一线房企来到郑州,落地情况很不好,没有带来好产品好理念等,只顾闷声赚钱,这是他们自身的问题。这几年房价暴涨地价暴涨,大家都不赚钱,这跟zf有关。

    这种时机下买房子就要慎重了,毕竟买的是一个家,住着安全舒心才是第一位的,一定要擦亮眼再下决心,切勿因贪图一时便宜而遗憾无穷。
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    雅居乐天域
  • 房产评论师
    梁京 点评 正商生态城 2019-10-30 17:34
    正商生态城10月20号首次开盘,推出了1和2号院约500套房源,卖了大概440套左右,去化率在88%左右,高层均价11000-11500,洋房13500,这可以说是10月份去化最好的楼盘了。

    10月份开盘大约18个楼盘,推出量在500套以上的有4个(其他多数在100-200套,不具有代表性)。这4个楼盘有华侨城、谦祥钱隆城、碧桂园名门时代城、正商生态城,其中除了谦祥其他都是首开,去化率在35%-88%,开盘当天成交套数约200-440套(碧桂园数据为修正后接近真实去化率的数据),正商去化率和成交套数最高。

    可以看出,目前郑州市场还是价格为主导,价格低的比较有竞争力,正商生态城看来是要复制智慧城,2016年智慧城曾经是郑州市场的传奇,年度销冠。

    不过从生态城的产品来看,产品设计并没有太多亮点,只是标准化的复制,产品和正商湖西学府、家河家的设计如出一辙:边户户型设计不太好,只有南向2个面宽,洋房104㎡也是极刚户型。

    正商产品品质是相对比较靠谱的(起码不会比绿地差),所以综合而言,性价比还是很高的:比绿地花语城,一平方省1000-1500百块钱,一套能省10-20万,月供省400-1000,利息可以省出来很多了。
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    正商生态城正商生态城
  • 房产评论师
    梁京 点评 ?;嵩?/a> 2019-10-30 16:26
    ?;嵩?0月19-20号开盘,推出272套房源,去化180套,去化率66%,成交均价约12000-12500元/㎡,户型面积是88/122㎡,小三房比大三房贵300元/㎡左右。

    这个楼盘前期推广信息很少,几乎没有听说过,跟郑州目前无证不让宣传的管控有关,也跟开发商的低调作风有关,要说?;赡芎芏嗳嗣挥刑倒?,不像本土的正商、建业等知名,但其实他开发的楼盘还真不少,只是行事作风比较低调。

    惠济区来说,就有?;莱?、?;佬?、?;懒?、?;话罟愠?、千鹿山,还有比较出名的是迎宾路3号。目前在售楼盘还有荥阳和高新区的行园和满园。

    怎么说这个不太知名的本土房企呢,给我的感觉是品质不是特别靠谱,只听说千鹿山交房做的不是很好,但他也自己的市场,因为价格便宜,位置也都还可以。

    比如这一次的会园,距离家河家约2公里,距离锦艺四季城约1公里,位置比其他稍差,价格比锦艺低很多,比家河家价格低几百块钱。

    ?;飧黾鄹裾蹇粗荒芩? 性价比一般,跟他的位置、开发商知名度、产品设计、产品品质、物业服务水平等匹配?;蜕杓埔彩呛眉改昵暗牟?,跟不上市场最前沿的设计,不得不说这个楼盘没有啥亮点。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 融创城 2019-10-28 17:15
    融创最近又作妖,在绿都和富田都集体涨价把区域价格拉到15000以上时,他依然12000-14000卖着,收割着一大批客户,现在二期降价(精装跟一期价格一样),又推出分期政策(首付10%,剩余无息可以分5年,按月还,或者2年按次还),这样的举动无疑给举棋不定的客户一剂催化剂,于是乎又开始收割一大波韭菜。

    融创算是很能审时度势,战略和眼光都很不错,关键是能看清本质,迅速采取对策击败竞争对手。在南区碧桂园、富田2盘、永威、绿都、正商、绿地这么多刚需客户可以选择的楼盘的围追堵截中,融创看来是最睿智的。

    不过开发商越精明,客户也可能越吃亏,这都不好说,买房子还是要透过现象看本质,不要脑袋一热买错了,想清楚自己的需求再做决定,是追求价格还是品质,自己做决定不后悔。

    融创在价格上让利客户,自己也取得不错的业绩,希望对得起郑州人民对你的信任,将来能交出满意的答卷。如果是自住,更在乎品质,建议多看永威、绿都、康桥等。
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    融创城
  • 房产评论师
    梁京 点评 富田城·九鼎华府 2019-10-28 16:58
    9月29日首次开盘了,推出220套房源,成交一半左右,这个是报出来的数据,真实的可能比这个还低,关键是价格在13000+,这样的价格这样的去化也就不足为奇了。

    这个楼盘之前说过,位置在四环外,虽然离东区近,奈何配套不足,目前不被客户认可,再加上最近市场供应多,高性价比楼盘更多,所以去化自然较差。

    产品什么的都没有毛病,之前也都说过,还是跟之前的观点一样,超过13000没有什么性价比了,开发商的定价策略不敢恭维,就是感觉有点太自信。

    你看看这一个月开盘的项目,三个首开,估计也就富田华府的效果比较差。你再看其他高价的去化也都不咋好,但是绿都澜湾感觉还是可以买的,宁愿花更多的钱买品质的,住着放心,这就是为什么更推荐本土房企的原因。九鼎公馆位置确实不错,但是前期涨价太猛,目前性价比打折扣了。正商生态城也是一个不错的选择。
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    富田城·九鼎华府富田城·九鼎华府
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