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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 建业·J18 2019-11-12 16:26
    建业J18,位于??蟮烙虢跞俾方换岽Χ苯?。

    这是建业在绿博布局的第几个项目来着? 橙园+电影小镇、新筑+只有河南,这是第三个大项目了,这还不算万邦那边的轻资产项目建业G5以及圣安德鲁斯的后续地块,还有建业足球训练基地以及某个没有完全落定的地块,说是建业深耕绿博一点也不为过。

    建业项目虽多,但作为老大哥还是比较靠谱的,电影小镇已经火了一个月,只有河南工地也在稳不建设中,而像同区域的金科+中书控股的博翠书院,碧桂园+海昌的中央公园等,配套文旅项目杳无音讯,卖房子却一点也没耽误。

    J18这块地听闻是从小地主手里收来的,具体细节也不太清楚。

    项目总共4块地,西北角是住宅地块,最快明年下半年推出,但看目前公寓的节点估计是会到2021年;西南角地块为首批开间的商业公寓地块,目前售楼部也在实体楼中呈现;东南角是最大亮点,为潮流商业地块,其中规划的大峡谷看过资料片后个人感觉酷毙了,如实际呈现后,定是一张绿博名片;东北角地块为艺术文化展览中心,届时会做成一些小独立的展览馆之类的。

    目前J18的艺术中心(售楼部)已经开放,但是只开放了一层,2-4楼还没完工,但这不影响欣赏它的美。

    整个售楼部营造的气氛非常舒服,作为独立于建业住宅与文旅体系之外的J18项目由胡太全权负责,也是重中之重,在艺术中心的营造上相当下功夫,听说是在J18最近的软装及摆件上,都是胡太亲力亲为指定摆放位置,而很多摆件等也都是国外各地讨回来的,具体价值几何咱也不懂,但胡太的审美确实一般人不可及,整个艺术中心的设计感与艺术感爆棚,拍照水平有限,不及亲眼所见的效果,一看便知。

    对于五栋公寓,目前呈现的并不能称为样板间,就像置业顾问所讲,展现的是一种生活方式,因为户型与实际有出入,样板间未来会在三楼实体楼里做。

    因为有2个地块的商业托底,预计明年一季度入市的J18公寓不出意外价格应该会是绿博之最,至于住宅地块,以建业J18目前打造的调性,也许会对标天筑或者更高? 拭目以待吧,最期待的还是大峡谷商业!
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    独孤九贱 点评 瀚海观象 2019-11-12 09:56
    瀚海观象,这个传说的白沙扛把子,终终终终终于又又要入市了。

    只是,售楼部还未开放,先传出来了21500-25000元/㎡的价格,之前28000-30000元/㎡已经成为“光辉岁月”。

    妥协,是瀚海观象销声匿迹许久之后给客户与市场的答案。

    再来看下观象的基本信息吧。

    瀚海观象位于白沙象湖北豫兴大道与锦绣路交叉口西北角,占地74亩 ,容积率2.49,总户数 551户,户型168㎡、189㎡、240㎡、340㎡,建筑密度17%,绿化率47%,规划8000㎡会所,宣传8000-10000元/㎡的精装修交付,外立面全部干挂进口石材+紫铜线条装饰。

    项目资质及建标基本无可挑剔,在晴宇之后,瀚海确实是想在观象上再打造一个标杆项目。

    但不同于晴宇的是,1、观象的区位倒是其最大的短板。 周边道路交通不便,锦绣路迟迟打通不了,只能通过前程路绕行到瀚海观象,且项目周边除了安置区与碧桂园象府,再无其他,对于豪宅客户而言目前周边的感观确实较差。

    另外一个是白沙整体价位的问题,紫藤公馆卖的不好,瀚海观象为什么销声匿迹? 还是因为价位太高,备案价太低,区位价值目前不足以支撑25000+的价位,观象之前取得预售证的三栋楼备案价12000,这首付比例惊为天人。

    第三个是产品问题,建标及精装修品牌肯定没问题,但是规划设计起码是三年前的设计,经过三年的洗礼,豪宅客户的眼光一直在提高,观象的精装与户型能否满足改善着的需求? 比如说户型,整体没毛病,实用。 但是相对传统的户型布局,没有目前流行的横厅及大落地窗,空间感会差很多,这点上和紫藤公馆一样,大户型的优势没有体现出来,比较遗憾。

    不过,价位如果降下来,小的短板则能适当弥补。 售楼部正式开放后,参观学习一下还是很有必要的。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 正商生态城 2019-11-06 15:40
    正商生态城,与绿城公园城(花语城)隔路相邻,又与智慧城隔路相望。

    这就是正商在南区的又一“神盘智慧城”。规划用地约8500亩,再加上后期不确定地块,可能又是一个万亩大盘。

    从目前可见,正商也是照着第二个智慧城来打造的。 连示范区的多功能厅的图纸应该就是从智慧城COPY来的,一样样的,不过示范区及售楼部近两年正商的项目都整的不赖,生态城这个万亩大盘也一样,景观示范区的效果对于刚需来说可以说是致命诱惑。

    首开一期地块1、2号院, 其中一号院68.41亩,规划11栋住宅,1栋三层9班幼儿园,1栋3层配套综合楼;洋房为7-8层,高层为32-34层,总户数1046户,容积率2.49;绿化率35%,车位1090个(地上109辆,地下981个),1:1。

    二号院42.92亩,规划7栋住宅,1栋4层社区卫生服务中心,1栋3层配套综合楼;其中洋房为7-8层,高层为29层,共680户,容积率2.49;绿化率35%,车位702个(地上70辆,地下632个),1:1。

    其中高层面积区间104-143㎡,洋房面积区间94-120㎡,正商的户型一贯没有惊喜……

    生态城十月份最后10天内连续开盘两次,推货量达到600+套,且去化效果不错,本月11月应该还会继续加推,直至年底,向着智慧城前辈的销量冲啊……

    相较于邻居,4期精装苦苦证件不全的绿地花语城,不远处的富田九鼎华府的惨淡开盘,正商生态城无疑算是南片区比较成功的, 在管南大盘云集竞争激烈的当下,正商并没有向富田那样抬高价格,高层11000、洋房13000的价格还是相对比较合理的,再加上正商这么多年做刚需的经验以及智慧城成功经验的铺垫,目前卖的好也是情有可原的,只是后续持续开盘的效果是肯定要打折扣的。

    不恋战,也许打胜仗的几率就会大些。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿城明月滨河 2019-11-05 15:13
    时隔多年,纯正绿城带着经典二代高层又出现在郑州购房者的视线中,滨河的正式售楼部还未开放,但上周已经开始认筹,即将进入最后的销售阶段。

    总占地121亩,地上建筑面积15.6万方,容积率1.99,建筑密度16.5%,绿化率43.6%,规划22栋小高层住宅(16/17F)、社区服务中心、幼儿园,其中主入口位于项目的南侧,次入口位于项目的西侧,均配置酒店式入户大堂。

    具体产品方面,户型区间103-142㎡(103/115/128/142),全部精装修交付,并且从宣传中了解到标准也并不低,标配的中央空调、新风系统、地暖等,全屋壁纸也是交付标准。

    绿城明月滨河,在滨河这么多项目中,还是能体现出来满满的诚意的。

    区域最低容积率1.99做小高层;全屋精装修(中央空调、全屋壁纸);对比之前绿城产品,在户型上提升明显,相当棒的户型;窗墙比方面,加大窗户幕墙的比例(听说后期能封阳台,窗墙比会更高,更漂亮。)……

    唯一的缺憾是,犹豫地块性质问题,只能做到142㎡,对于改善客群来说,明月滨河的整体面积段还是有点小。

    定价策略也许会参考改善属性,我想可能是小户型便宜、大户型贵,20000元/㎡的均价一定是妥妥的。

    其实细算下来,小户型由于面积小而装修又标准一致的话,其实还是占便宜的。

    很多人都说随着中交的进入及宋卫平的离开,绿城已经不是原来的绿城了,那就看看绿城明月滨河会最终呈现什么结果吧,拭目以待。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 富田城·九鼎华府 2019-11-05 09:21
    富田城规划总占地近万亩,大约7平方公里。

    而富田九鼎华府,只是富田城的第一个组团就包含了10块住宅用地。其中首期地块占地约40亩,建面约11万㎡,容积率2.99,规划6栋高层,户型区间99-125㎡(99/105/115/125)。

    9月29日首开,推出高层1#、4#共计推出222套,去化185套,毛坯成交均价13000-14000元/㎡, 这是能查到的开盘数据,而听闻实际的成交套数是185套的三成左右,我更原因相信“传闻”数据。

    因为三个代理公司,数百号置业顾问,0客户成交的置业顾问不在少数,开盘前培训告知首开有惊喜,而开盘后的“惊吓”使得置业顾问离职率直线上升,挣不到钱的置业顾问是不会留下的。
    也许是在市场还未进入深秋而已经蓄客很久很久的九鼎公馆热销从14000+涨到15000+给予的勇气;

    也许是绿都澜湾15000+给予的信心; 再或者是永威城6期释放的16000给予的自信; 难道是柏涛建筑设计+山水比德景观设计两家公司的履历给予的自信?

    但是,还有融创城与碧桂园名门时代城前后夹击,更有正商生态城、绿地花语城的围追堵截, 富田城九鼎华府的定价着实让人看不懂…… 是的,也承认富田近几年的楼盘品质在线,但也经不起你这样的折腾啊。

    市场变了,客户认知提升了,富田城这么个万亩大盘,你卖个10年也不为过,何必在首开时让自己处于被动之中?

    也许是梁静茹给的勇气吧, 哎,这个价位真是难为了营销人员。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 腾威城 2019-10-28 17:51
    腾威城,实在可惜的一个项目。

    金水区管辖绝佳位置、主城区相对较低容积率、地铁3/4/6三条地铁线都在辐射范围内且开通在即……偏偏就是张庄村自己的项目,在购房者这个注重品牌开发商的当下,村级开发商确实有点上不了台面。

    从销售数据上大致就能判断。腾威城距首次开盘已过半年,首推的三栋楼(2栋高层1栋小高层)还没有卖完,18000+元/㎡的价格着实让购房者难以接受。

    之前写过,此项目张庄村村民都有集资入股,大家都是股东,这对村民确实是实实在在的好事,但对购房者来说就相反。 没有成熟的开发经验再加上股东关系复杂,开发项目也许就会有很多掣肘, 比如说18000+的价格,大开发商来做此项目价格肯定是20000+,但张庄自己做就是18000也很难卖,关键是知难而退还好,偏偏大家都是股东,是否降价就造成了村有资产流失、影响股东收益的问题?

    现在连郑州市场叱咤风云的中介分销也难以带来成交,那么腾威城的价格体系能否打破将是后续卖方的重中之重。

    我想如果是16000+的价格,其实是比较明智的,售楼部墙上的XX看房团,更多的是增加笑料罢了。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 天伦·风华苑 2019-10-28 17:18
    天伦·风华苑,位于杨金片区东三环与鸿宝路交会处向东3公里路北。

    天伦任庄城改项目总占地约930亩,总建面约130万方,整体规划为集住宅、集中商业、配套学校、公共公园绿地、医疗康体于一体的全物业形态综合体。

    首期开发地块天伦·风华苑,北至鸿发路,西临街坊路,南到鸿宝路,东至郑港辅道。项目占地约73亩,建筑面积约12万方,容积率1.99,建筑密度20.68%,绿地率约30.05 %,规划总户数817户,车位比为1:1.07,由9栋洋房和5栋高层组成。

    其中高层为18-29层,建面为约95、115、125㎡的三房,洋房规划为6-7层,建面为约125、140㎡的三房、四房。

    售楼部已于10月19日开放,在绿城天伦桂语兰庭南侧。 天伦与绿城的合作还算融洽,毕竟绿城有比较丰富的合作开发经验,而此次地块之前的合作方金地就没有坚持下来,售楼部都是金地盖的,到最后也没有开花结果,可见合作项目的操盘难度。

    风华苑的项目指标非常不错,但建标不算高,小学据说已签约优胜路小学,中学目前正在谈,应该是等中学落定后统一对外释放。

    前后夹击的项目,就看天伦如何玩了,个人不很看好此项目。
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    天伦·风华苑天伦·风华苑天伦·风华苑天伦·风华苑
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 坤达?江山筑 2019-09-27 15:07
    坤达?江山筑,位于南龙湖紫荆山南路与107连接线交会处。

    项目总占地约3000亩,其中配套用地约1200亩,住宅用地1800亩。 总住宅建筑面积约260万方,规划为高层和洋房,整体容积率2.0,建筑密度整体较低,比较难得。

    其中一期在售,占地109亩,容积率1.77,共11栋楼,其中4栋高层,7栋洋房,规划1304户。
    户型区间方面,高层均为88-89㎡小三房;洋房8+1层,顶层复式,97㎡-141㎡三房四房。

    盘很大,开发周期跨度必然很长,开发商坤达明显也意识到这个问题。

    自己品牌不强,开发经验不强,坤达祥龙城也不能撑起门面,首次操盘3000亩项目,必然要做点什么才能吸引现在挑剔的购房者客户。

    于是就引入学校,提升建标,配置暖气。

    华东师范大学附属郑州江山学校,从幼儿园到高中,但是是私立性质,开发商有一定名额,不保证都能上。

    建标方面,别的不多说,市场上楼盘的配置基本都有。 单单是园区保证全石材铺设这一点就秒杀市面上80%以上的楼盘,如果交付能完全做到,值得称赞。

    暖气方面,每栋楼下面设置供暖主机,实施天然气分户式独立供暖,在南龙湖暖气稀缺的当下,算是一个比较不错的亮点。

    缺点就是区位太靠南,不得不承认,与南龙湖成熟区有较远的距离,另外开发商经验不足,未来品质等能否兑现存在疑虑。
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    坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿地公园城 2019-09-03 14:51
    绿地公园城,项目整体位于南四环与郑新快速路向南800米路东,具体为北到南四环,东临京广铁路,南至十七里河,西邻郑新快速路。

    总占地面积约1800亩,建筑面积约270万方,洋房+小高层,1.99-2.49容积率,规划有35万方集中商业,4所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中、1所老年大学。

    一期、三期已经卖的差不多,算是尾盘销售,二期是管城区相关部门团购房,不做参考。

    下半年即将推出四期,四期分为两个地块,东南角地块为高层+洋房的高低配产品,西北角地块为纯高层,预计先售此地块。

    值得注意的是,绿地公园城更名为绿地花语城。

    这和前一段传的楼盘改名文件等信息密不可分,而公园城这次改名也是这个原因,并不是开发商本意,而是地名办要求。

    这两天还未首开的融信朗悦学院府更名为融信朗悦时光之城,应该也是这个原因。

    说回绿地花语城项目本身,借着改名的同时,也对外宣传整体升级,打造健康住宅的概念。

    四期精装修交付,至于健康及安全方面,无非是环保材料、新风除霾、过滤直饮水等常见配置而已,宣传效果远远是大于实际效果的。

    其实绿地最主要的问题是怎么让购房者不再怀疑。

    纵观绿地在郑州的住宅产品,没有一个项目不令人诟病,不管是真相如此还是以讹传讹夸大其词,不可否认的是绿地住宅在郑州购房者心中已经很烂了,维权更是不间断进行, 与其在后面宣传升级,倒不如担当起国企的本分职责,把之前的遗留问题给妥善解决好,让之前的老业主满意,才能让以后的新业主更相信。

    管南19年的住宅货量非常大,绿地花语城在各个方面其实并不占优势,只有做好产品,才能树立购房者的信心,毕竟后续地块还很多,还要人去买单的。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 泰禾东府大院 2019-08-30 09:55
    泰禾·东府大院,位于东三环与鸿宝路东南角。

    售楼部前几天已开放,其实就是之前泰禾中州院子的售楼部,也叫泰禾品鉴馆。

    泰禾真正的城区项目,而且位置还不错,全资收购广汇地块后,泰禾在这个项目上再也没有后顾之忧,应该可以大展拳脚干一番了。

    占地81亩,2.09的容积率,限高不超59米,规划了10栋小高层、6栋洋房,面积120㎡、140㎡。
    除了四栋洋房一二楼复式毛坯, 其他全精装交付。

    全国第四座大院,落户郑州,对郑州的中式热爱者来说不知道是喜是忧。 一方面是中式行家泰禾终于在城区有项目了,另一方面则是受制于地块指标限制,产品力有点让人失望,面积段太小啦。

    杨金片区附近虽现在日子不好过,但之前的价格都已提升上来,甭管现在卖不卖的出去,均价20000元/㎡是没什么问题的,东府大院其实位置不错,到北龙湖、东站、龙子湖等都无任何问题,高架及高速的噪音也许并没有那么夸张。

    结合来看,东府大院精装修的价格必定高企,毕竟当年金尊府时期释放价格就将近20000元/㎡,东三环这里肯定有过之而无不及。

    之前项目没定案名的时候,就听说一楼要卖10万... 这指的肯定是那几套毛坯一楼复式,在社区里造景是泰禾的拿手好戏。

    前有水后有山,像极了......
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