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三少爷的笔 房产评论师

地产从业狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一个圆满的家~me too

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 东原阅境 9小时前
    新田的第N个战略合作伙伴东原来了,一个有地一个带着钱准备打响自己的名头,一拍即合,东原阅境横空出世。

    不到90万一亩的单价让多少市区起拍都1000万一亩的开发商羡慕,别看洞林湖区域卖的不贵,是因为人家的地价确实便宜啊,90亩8100万,在市区能买十几亩就不错了

    根据东原和新田签约的合作协议,合作项目总体占地约400亩,项目已取得土地的首期地块约90亩,住宅建筑面积约10万方,容积率仅1.8,绿化率40%,共规划4栋高层,15栋洋房。
    东原地产是仅次于万科的第二大社区运营及创新开发商,但是因为第一个项目晴天见的地块小三栋楼,第二个项目阅城在售无交房看不出水平,第三个项目也是琅琅而来,这家起家重庆的知名房企在郑州到底能带来和万科一样的口碑目前尚可未知。
    因为地块的不规则性,整体的布局也并无集中景观,户型上来说,洞林湖置业想买高层的话就去买纯高层的社区,这种高低配不建议买高层,洋房户型同为不到130的四房,A-3户型比B-1户型好太多,首先A-3的餐客厅南北通透一体化,赠送的面积等都是不错,B1户型餐厅位置略显尴尬。再往上大点的洋房户型,A-2和A-1基本一致,但是A-2优于A-1的一个是的赠送飘窗,一个是电视背景墙的长度多出一个门,南向次卧的进门方向更为优佳。

    洞林湖值得不值得买,随着地铁6号线的批复及各大地产开发商的进驻,洞林湖区域已经从一个荒无人烟进化成一个自成一体的“小城”购物生活、医疗教育都比较齐全,满足生活的基本需求,以目前的价位,刚需可能会远,但是刚改和改善可以考虑入手洞林湖洋房,不管是养老还是度假休闲都不失为一个好的选择。
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    东原阅境东原阅境东原阅境东原阅境东原阅境
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新?!と诖炊藉吩?/a> 2019-11-30 22:40
    如果不是大学兄弟的家里要在新郑新区置业,三少也不会关注这个区域,但是不关注不知道,一关注吓一跳。

    号称新郑富人窝的新郑北区,带着国家新型城镇化综合试点的名头,不知不觉已经有融创、碧桂园、金科、招商、正弘等本地一流+国企巨头+TOP3的房企入驻了。

    新?!と诖炊藉吩何挥谛轮J兄谢酚胫行寺方徊婵?,项目一期总占地约35亩,总建筑面积79937.03㎡,容积率2.49,绿化率达到35%,以18层-20层高层建筑为主,外立面为大气的现代简约风格?;颓湮?6两房、103-136三房、159四房。项目处于新区,周边的配套显然是不如新郑主城区的,但是随着各大房企的入驻人口和商业的规划,同样未来可期。
    区域的高层价格基本夯实在7000-7500区间,买单的大多是新郑市区本地改善或者新郑下属城镇往市区置业的客户,融创的去化达到16%,简直笑掉大牙,估计项目销售总快被换了多少个了吧。不过市场就那么大,不像郑州一样人口基数庞大,再加上融创在郑州的口碑,稍微一打听就感觉毛毛的,顺带着本身的硬实力一般,周边的队友没有一个是好欺负的,也就不足为奇。

    新郑市区的价格虽然没涨那么疯,但是也被大房企才能够5000拉升到了8000,着实也委屈了黄帝故里的人民群众。路漫漫,但愿房价不在飙升。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 名门橙邦 2019-11-30 22:18
    作为四个村的合村并城项目,名门橙邦在二七是个庞然大物型的体量,项目建面约240万方(纯地上),集住宅、商业、商务、公寓、酒店、教育等业态于一体。

    虽然名门橙邦一期的户型没有一个能打的,但是依靠着并不太高的售价,一期跌跌撞撞卖到只剩下122和140的大户型也着实不易。其实三少挺推进这个122户型的,作为刚改的三房户型,122虽然比之三环沿线或者三环外项目同面积户型被完爆,但是在一期这么多户型里,已经算不错的了。

    项目二期雅橙苑目前已经开始宣传,雅橙苑位于行云路东、航海路南、华中路北,是老代庄配套的开发用地,总规划9栋楼,涵盖6栋34层住宅,1栋9层住宅,1栋3层商业,1栋3层幼儿园。
    二期产品在规划采取阶梯布局,主要产品为建筑面积约41-62㎡的一房、68-83㎡的两房、95-125㎡的三房,在高容积率的限制下无疑刚需十足?;蜕夏壳爸赖男畔⒅挥懈?7的三房还算能给市面上的主流连廊南户相比,其他的就也是散兵游勇户型了。

    二期的位置相对于一期来说更据城心,而且距离地铁口的距离也更近,大约700米左右吧。二七区的刚需可以重点关注,毕竟小户型不少,还是主城区的核心位置,预计价格16000.
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    名门橙邦名门橙邦名门橙邦
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 宏江中央广场 2019-11-30 21:43
    宏江中央广场三期的开盘去化100%再次证明一个购房业主的理念:位置大于户型!

    宏江中央广场一期交付的时候给人一个小开发商带来的惊喜,也给后续的销售带来了口碑和业绩。

    棉纺路和嵩山路的老城区优质的交通和商业生活气息是不少刚需的需求,宏江的小户型也逢出必被抢。此次三期作为临棉纺路的商业地块,两栋筒子楼型的住宅也是最后的小户型。梯户比4T10,还算可以基本可以达到1:2.5,等电梯的舒适度还是可以的,不像有些公寓的20户以上。

    59的一室、63的一室相比之下,推荐59,使用面积相差不大的情况下建筑面积小也能节约点购房款,而且无论是西向还是东向采光和日照都比纯北户的63户型要强很多吧?北户怎么有日照呢?
    84的两室和106的三室户型上就不做评论了,毕竟是筒子楼,和正常的住宅板楼没法比。但是去化100%仍旧出乎意料,14000的价格不算贵,可是在三环旁买个89的三房也就14000,正常的住宅小区它不香吗?

    如果说小户型拿来过度或者投资都是不错的选择,但是大户型不建议购买或者投资,一个投资回报比不高一个自住的话也没有任何舒适度可谈。
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    宏江中央广场宏江中央广场宏江中央广场宏江中央广场
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 青风公园二期 2019-11-30 14:41
    海马汽车是没前途了,但是海马的房地产做的还是那么风生水起。这就叫歪打正着

    青风公园二期位于滨河新城经开第十八大街和经南十二路交会处西南角,东至经开第十八大街、西至经开第十七大街、南至经南十三路、北至经南十二路。
    二期规划总占地面积约109亩,总建筑面积约20.38万㎡,其中地上建筑面积约14.48万方,地下建筑面积约5.89万方,容积率1.99,绿地率37.15%,机动车位配比为1:1.74。规划有6栋高层住宅、8栋多层住宅、一栋商业、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。

    二期相比一期提升点不少,首先是更低的容积率,其次是整个地块的规划设计,虽然都是高低配,但是西高东低而且还有中央景观的这种设计无论是感官上还是未来的使用上都比北高南低这种更为优质,避免了因洋房牺牲掉高层无绿化的弊端,可见规划上还是用心了。不过有一说一现在9层也能叫洋房了?什么臭鱼烂虾都敢自称洋房,连房管局对预售的要求也是以6层以下为多层,7-13为小高层。
    青风公园二期自称纯改善,户型上高层只有123和136两个大户型三房,洋房也是140起步,配上低容积率和滨河的改善基因,你还别说,反正是壕气十足!配置方面,雷打不动的卖点除霾系统及绿色装修、同层排水、净水技术、家居智能化等加持。

    二期的产品和隔壁绿城形成互补而又有竞争,虽然定位不同,但是难免会拿来对比参考。最近的阳台变小问题闹得沸沸扬扬明显是设计的漏洞,市场下行下滨河的销售也不景气,纯改善的产品看看亚新多么一个惨字,19000的价格还是对业主的资金要求挺高的,且行且珍惜吧。
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    青风公园二期青风公园二期青风公园二期青风公园二期
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 绿城明月滨河 2019-11-30 13:52
    11月23日下午,绿城·明月滨河产品发布会拉开帷幕,世界知名舞蹈艺术家杨丽萍也亲临现场,和所有嘉宾、媒体共同见证了绿城式的美好生活。
    绿城和杨丽萍很像,都是别具一格,都是剑走偏锋给一种品质高处不胜寒的感觉。

    宋卫平虽然已经卸任绿城实际管理者,但是绿城任然一直在消费着宋先生带来的一切。王石离开万科的时候,我们都以为万科变了,实际上万科强劲的后力告诉我们万科依旧是那个万科。但愿绿城在宋卫平走后能做好自己,依旧是那个绿城。

    绿城在郑州的纯自主项目之前也就是百合公寓,代建倒是不少不过总觉得少些什么味道。此次绿城进驻滨河也是重返郑州的一种信号,郑州金主苦于被各大开发商轮番智商压制久已,对绿城能带来品质的渴望就像沙漠中需要水一样。

    绿城明月滨河项目位于滨河国际新城核心区域,总占地121亩,容积率1.99,规划22幢16-17F高层住宅,户型建面约103-142㎡,定位刚改(有品质的刚需)。绿城带来的户型颇有诚意,推荐115三房和142四房,115的三房做到了餐厅和客厅纯南北通透,无论是通风还是采光都是上佳,双卫+主卧带衣帽间的设计也是给业主一种大户型才有的享受。建议能咬咬牙上115的就上115,103的虽然比友军的不错但是比115还是低上不少品质。142的四房改善可以考虑,如果能上142就不选128,首先142南北通透性比128更佳,其次128的三房比115提升的只是面积。(个意见,互相交流,不喜勿喷

    从发布会上得到18000以下互相不少于60套,18000-19000户型不少于80套,绿城给出的价格和诚意嘛一般,隔壁金辉和金地都差不多,几百块钱的差价,就看绿城的实际水平如何了。
    前两天绿城又豪掷19亿入驻北龙湖,绿城之心,人尽皆知,有钱就买吧
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    绿城明月滨河绿城明月滨河绿城明月滨河绿城明月滨河
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 橄榄城新公馆 2019-11-28 19:56
    橄榄城新公馆是亚新集团深耕郑州南城10年打造的代表性公寓产品。项目位于南三环与连云路交叉口南500米,与黄科大一路之隔的位置,总建筑面积8.47万㎡,为5栋小高层产品

    三少一大学同学入职亚新造价工程师,前不久聊天中顺带吐槽了下他们目前的全民营销政策,该过冬了都能理解。同学给说的佛岗公寓也就是新公馆项目,目前去售楼部八九千一平,他这边内部价+找领导优惠后是六千一平、现房毛坯不说与酒店签约5年,每月返租金2400!

    这个价格诱人否?公寓入手三要素:价格、位置、物管。

    一般当公寓价格是周边住宅的一半的时候,基本闭着眼入手稳赚不赔,位置虽然在南三环外,但是有黄科大的加持,未来的出租等都有一定的保障。不过有一个瑕疵就是这批公寓面积不小70-90㎡。物业管理是亚新自己的物业公司,说不上高端也不是那么差?;菊馀⒙懔巳?,三少从不建议买公寓,但是这批公寓的投资入手价值不低,建议由需要的大咖可以通过亚新内部价入手。

    马上2019年就要过去了,各大房企在冲刺年度销售额的时候都加大了马力,特价房也让利十足,确实是个买房的好机会,刚需抓好这个机会。
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    橄榄城新公馆
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 奥兰和园 2019-11-28 19:23
    奥兰和园卖到现在竟然还有房子,国企的一贯作风吗?一声不响可就开盘了,价格不算便宜16500+,但是去化堪忧,200多套才卖了40套,除了和宣传不到位有关外,这个定价也有一定的关系。

    简单了解下小区基本情况:

    奥兰和园由郑州奥兰置业有限公司打造,位于管城回族区城东南路和二里岗街交叉口,项目总占地60余亩,总建筑面积约20万平方米,容积率为3.49,规划8栋高层建筑和1个幼儿园、1栋配套商业,1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、7号楼均为27层、9号楼24层、10号楼22层、10号楼首层架空、挑高4.5米。4号楼为公租房,不对外出售。
    奥兰置业的股东是高速地产,背靠金主,也算是国有企业,东区的奥兰花园已经有了很好的开头,所以奥兰和园打着改善的幌子也卖得优哉游哉。

    项目优势:二环内的主城区位置、准现房、国企保障不会烂尾、户型不错

    项目劣势:原农药厂用地,可能会有说不清楚的污染;价格偏贵,前期暴露人车分流、绿化等问题较多,北侧二里岗南街短时间打通困难

    城东路马上会很热闹,石化路南侧的东方鼎盛花样城项目及城东路西豫筑路北侧的农资仓库改造项目预计明年纷纷入市;这个片区目前整体偏老旧确实需要几个新的改造项目改善片区环境,不着急的改善可以多看多等,而着急的刚需16500的价格似乎也承受不了。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融信朗悦·时光之城 2019-11-27 20:51
    地铁8号线的批复及站点的公布确认给了高新区极大的鼓励,特别是四环外的项目,融信朗悦·时光之城 在销售的时候又多了个实在的卖点,这波红利来的给及时雨一样。

    融信朗悦·时光之城由融信和朗悦联手打造的高新区又一合村并城千亩大盘,项目位于科学大道与金柏路交会处西南角,项目总规划面积约1073亩(总规划面积含安置),总建筑面积约242万㎡,规划9所优质教育资源(5所幼儿园、2所小学、2所中学)、4大主题市政公园、3大情景式商业,和万科城一样,也是自成一城的存在。不过较之万科的操盘水平及商业带动能力,这俩还是小弟弟的角色。

    项目首开一期位于梧桐街北、梅林路东、杜英街南,地块容积率约3.49,总建面约22.3万方,由11栋27-34层高层、1所6班幼儿园组成,整体偏刚需。

    外立面设计采用新亚洲设计风格,是目前极受国际建筑界推崇的一种理念,它主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基,融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系,将传统意境和现代风格对称运用,用现代设计来隐喻中国的传统。
    个社区完全采用人车分流,分别设有人行和车行出入口,配备大型地下停车场,采用分散式人车分流,互不干扰各行其道,能够最大化的提升社区品质服务,同时最大程度保证了社区内老人和小孩的安全。小区车位配比大于1比1的比例,完全能够满足业主的停车需求。
    地块中央景观相对集中,整体社区氛围体现生态、绿意、活力。

    目前首开的户型是80两房和两个89的小三房,去画将近90%还算不错,不过也仅仅只开了200多套。购买的多为地缘客户和周边区域上班族,否则谁会买到绕城高速附近?
    虽然有地铁和天健湖公园加持,而且自成一体的大城和商业,但是这些除了已经可以游玩的天健湖外,其他的都是画的饼,看着香但是吃不到嘴里干着急,没有5年以上的时间,片区成熟不起来,参考万科城,6年了,依靠着郑大和距离高新主城区一路之隔才发展到如今。那么这个“城”依靠谁呢?
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正商玖號院 2019-11-27 19:45
    2014年,玖号院开始出售。2015年,工地停工。
    2017年5月,玖号院在停工800多天后,第一次迎来复工。2017年12月,因“封土令”及接盘开发商未敲定,工程再度停工。
    2018年2月,据当地zf的“会议纪要”显示,玖号院计划在2018年3月15日封土令结束后复工,但后来并没有复工。
    2018年5月,“白衣骑士”正商集团正式进驻龙湖玖号院。2019年7月,玖号院迎来第三次全面复工,并给出详细施工节点、交房时间。

    龙湖玖号院彻底变成正商玖号院,作为继利海托斯卡纳后又一知名度颇高的兰尾盘,新郑市zf费了多大的力气,最终正商接过了这个重任!不管后面正商和zf有如何协议,单就投进去10个亿还没开始销售的豪爽看来,正商表面上这笔买卖是陪定了,不过后续zf在其他方面的补助亏不了,不管如何张敬国是个人物!救了上百户购房业主的信念。

    正商玖號院新郑市龙湖泰山路与鸿鹄路交叉口,小乔地铁口就在小区门口,据说正商的第一个条件就是要求zf必须搞定老刘超市,小乔站开通,而zf确实重新启动了征收拆迁,最近小乔站开通的信息也越来越多,看来这一顽疾终于可以解除。

    目前玖号院在售88-131户型区间,因为户型大多是继承之前的,所以相比市场上最新的主流户型难免有些瑕疵,不过也不算是很废品的户型,加上赠送的空间也颇有价值。
    目前玖号院在售8800的价格在周边并不具有很强的抢客能力,但是正商名头的靠谱和小乔站的加持,也是能拉来不少客户。
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    正商玖號院正商玖號院
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